难卖，似乎已经成为了广州二手房的一个标志性“帽子”。

(资料图片)

今年上半年，广州二手在4月后成交量一路下滑，不少业主、中介吐槽二手越来越难卖。

克而瑞统计了广州市房地产中介协会发布的近三个月成交套数前10的二手小区，发现这些小区走出了独立行情，与市场的大部分二手房成交状况截然不同。

从成交速度来看，这些小区里有1天就能成交的。

那么，这些小区成交好的原因在哪里？又有什么成交特征呢？我们一起来看。

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最快1天成交，这些小区流通性较强

据广州市房地产中介协会发布的数据显示，2023年7月，广州市二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）宗数和面积分别为8096宗和81.12万平方米，环比小幅下降2.36%和2.81%，同比增长8.80%和13.04%。

值得一提的是，自今年4月起，广州市二手住宅网签宗数逐月下降，但环比下降幅度逐渐递减。

克而瑞统计了广州市房地产中介协会发布的近三个月成交套数前10的二手小区后发现，白云区上榜的小区数量最多一共有4个，其次是天河区3个，海珠区2个。

成交速度方面，以上小区的最快成交周期均不超过2个月，最慢成交周期的小区也仅有47天。

克而瑞发现，这些小区的个别房源比较枪手，最快去化时间在10天之内的就有5个，约占50%。

其中，位于东圃板块的棠德花园更是有挂牌一天就成交的房源，跑赢全市98%二手小区。

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为什么这些小区好卖？究其原因是

以成交均价来看，以上小区成交均价在2.75-7.7万/㎡不等，价格跨度较大。坐落于白云区机场路板块的富力城花园，依托2.75万/㎡成交均价优势，近3个月共成交91套，位居成交套数第三位。

富力城花园组团隶属于富力城小区，小区分为南、北两个区，富力城花园位于南区，建成时间在2005-2009年，有40栋15-18层高的塔楼，是富力城开发较早的区域。

不仅价格有优势，据悉，该小区作为“岭南新世界”的平替，小区配建了一所9年制的公立学校，较为吸引人。

成交均价最高的小区是位于天河公园板块的华景新城，成交均价将近7.7万/㎡，近3个月成交了46套。

从区位优势来看，海珠区共有2个上榜，均位于工业大道板块，真正属于“地铁上盖”的项目；其中成交套数最高的是金碧花园，近三个月成交120套。该项目距离广佛线沙园站仅约100米，小区附近还有海珠区宝玉直实验小学，周边的商业配套丰富，这或许是买家愿意为金碧花园买单的原因之一。

另外一个工业大道项目光大花园近3个月成交了77套，位居成交套数第五位，该小区成交主力以三房户型为主，成交均价67602元/㎡。小区仅距离广佛线石溪站仅70米，小区周边各种配套完善，居住氛围成熟。

光大花园实景图

光大花园共分6期开发，但光大花园的的整体性并没被破坏，还是广州市区少有的低密度、高绿化的超大规模住宅小区。

同样有地理位置优势的还有白云大道北板块的岭南新世界，近三个月成交100套，成交均价45450元/㎡，位居成交套数第二位。不仅交通条件能打，生活配套也是相当丰富。

克而瑞数据监测显示，目前，该项目一手在售项目是六期组团——新世界云耀，2022年6月-2023年6月共成交238套，成交均价65888元/㎡。

成交户型方面，据克而瑞不完全统计，成交套数前10的小区中，成交套数最多的户型是二房，共成交92套，占比43%，随后是三房次之，成交69套，占比32%。

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总结

小编发现，这10个成交套数高的小区主要都有以下特征（仅供参考）：

1、大社区项目占比高，坐拥“大城配套”，知名度更高，流通性更强，例如岭南新世界，富力桃园等。

2、部分项目上车门槛低，总价约约150-300万流通性更强。例如光大花园、金碧花园等，在今天遍地10万+/㎡的海珠区，一般的购房者只能望而生畏，而入手光大花园、金碧花园就能实现上车海珠。

3、有强学区优势的小区相对更能打，例如荔湾区的荔港南湾，白云区的富力城。

综上所述，如果价格、地段、配套、强学区等优势比较突出，在分化的市场中，流通性也相对较强。