5年期LPR维持不变,房贷利率还有多大下调空间?
新一轮的降息空间再开启,但这次确是非对称性下调。
8月21日,央行宣布最新一期的贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR从3.55%下调为3.45%,5年期以上LPR仍按兵不动,维持4.2%不变。
(资料图片仅供参考)
5年期不变,这也意味着对房贷利率、对公贷款等各类信贷业务利率随之下降的预期落空。从个人房贷角度来看,购房贷款属于长期借贷,购房者一般会参考5年期以上LPR。因此,5年期以上LPR的未同步下调,表明市场期待的减轻购房、还贷成本未能兑现。
很明显,此次“降息”的重心更多在于短期资金的成本下调,强调刺激内需和消费,而对于中长期贷款如个人住房按揭贷款、企业中长期贷款则意在保持平稳。
随着1年期LPR进一步下调,与LPR紧密相连的各项短期贷款利率也将迎来新一波调整。比如企业短期融资、消费贷等利率都将下降,可直接降低企业的融资成本、刺激个人信贷需求,以及提振居民消费和投资。
这是今年内央行第二次下调LPR,两个月前的1年期LPR从3.65%下调为3.55%,5年期以上LPR从4.3%下调为4.2%,如今继续处于历史低位。
图片来源:全国银行间同业拆借中心
事实上,自今年以来,重点15城的首套房贷利率均降至5%以下水平,甚至有超过40个城市将首套房贷利率下限调至4%以下,如珠海、南宁、中山、柳州等地首套房贷利率最低已降至3.6%。
据贝壳研究院监测显示,2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%,二套主流房贷利率平均为4.81%,均较6月下降了10BP;7月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落45BP和25BP。
不过,当前以一线城市等为代表的热点城市房贷利率依然较高,比如北京首套商贷利率仍为5年期以上LPR+55个基点,上海为5年期以上LPR+35个基点。目前北上广深四个一线城市房贷利率分别为4.75%、4.55%、4.5%和4.2%。
此次5年期以上LPR保持不变,也令业内颇为惊讶。
从今年8月中旬开始,LPR的下调似乎就已“箭在弦上”,呼声高涨。尤其是随着MLF操作的开展,市场认为“降息”也将随之落地。
8月15日,人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利(MLF)操作。其中,1年期MLF中标利率较上期下调15个基点至2.5%,7天逆回购利率较上期下调10个基点至1.8%。
一时间,有关LPR的调整预期开始形成。MLF利率下调,有助于带动LPR利率同步调降,有助于降低企业和房贷利率,有助于促进房地产复苏回暖,渐渐成为行业共识。
如招联金融首席研究员董希淼认为,MLF中标利率下降之后,叠加今年以来银行持续降低存款利率、压降负债成本,银行减少加点具有一定空间,因此本月LPR下降可能性较大。
“鉴于7月社会融资和金融统计数据出现单月波动,在这种情况下,适度降低各类政策工具利率,引导LPR继续下降具有必要性、紧迫性。”董希淼也如是说。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华也指出,综合考虑目前房地产行业、企业面临的压力更大,政策可能略有倾斜,预计LPR5年期报价基准利率下调幅度相对更大一些,拓展各地房地产因城施策调控空间,提振楼市需求,加快推动房地产复苏。
上一次调整作为中期政策利率的1年期MLF利率和7天逆回购利率是在6月,两项利率分别下调10个基点。到6月20日,LPR便同步下调,1年期LPR与5年期以上LPR均下降了10个基点(bp)。
对于此次5年期以上LPR维持4.2%不变,易居研究院研究总监严跃进表示,说明侧重点在于对此前既有的降息动作要积极消化。6月份5年期LPR出现了10个基点的下调,当前正处于对此类既有政策消化的关键期。
在他看来,“LPR虽然没有变化,但各地还可积极利用一项工具,即“房贷利率下限下调”。预计后续一些城市从降低房贷利率的角度,会启动这项工具,这也会使得实际认购一二手房的利率下降。”
以厦门为例,最近就针对二套房贷利率下调了20个基点。调整后,厦门二套房贷利率已经低至4.8%。
另外,就当前房地产市场形势而言,自开年出现一波“小阳春”后持续低迷、市场分化,仅仅是LPR的降息,对于楼市的刺激力度远不够。业内普遍认为,长期来看,房贷利率将保持低位走势,银行放低姿态仍是主流。
除此之外,市场对于存量房贷利率如何调整也颇为关心。
就在8月20日,央行、金管总局、证监会等三部委还“加班”表态,要继续推动实体经济融资成本稳中有降,规范贷款利率定价秩序,统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。
明确提出,要发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用,增强金融支持实体经济的可持续性,切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。
截至目前,多数银行还尚未作出存量房贷利率调整。在央行等三部门表态统筹考虑增量、存量房贷价格关系后,预计存量房贷利率调整也将迎来好消息。
接下来,随着房地产领域各类其他支持政策与此类信贷政策结合,将发生一定的政策提振效应,房地产市场有望进一步走向稳定。
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