继首批公募REITs在年内成立并上市后，第二批产品也要来了。据悉，华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“华夏越秀高速REIT”)、建信中关村(000931,股吧)产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“建信中关村产业园REIT”)将在11月29日至11月30日发行，募集规模合计超50亿元。在部分业内人士看来，由于公募REITs产品具有其独特的风险特征，因此可能会受到部分资金的追捧，第二批产品“一日售罄”的概率较大。但也有观点认为，在北交所扩容、新股打新以及市场环境降温等因素影响下，投资者对公募REITs的申购热情可能会有所降温。

新品募集上限超50亿元

第二批公募REITs即将开卖。据公开资料显示，华夏越秀高速REIT、建信中关村产业园REIT将在11月29日至11月30日发售，募集份额分别为3亿份、9亿份。

具体来看，华夏越秀高速REIT的标的资产是汉孝高速，其是福银高速(G70)的重要组成部分，同时连通京港澳高速(G4)和沪蓉高速(G42)，也是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。而建信中关村产业园REIT的标的资产为北京中关村软件园内的三栋物业，该基金标的资产所涉及的三栋楼建筑面积合计达16.68万平方米，资产估值达30.73亿元，投资者通过投资该产品持有三栋物业的所有权。

据了解，上述产品的运作方式均为契约型封闭式。其中，建信中关村产业园REIT的存续期为自基金合同生效之日起45年;而华夏越秀高速REIT存续期限为自基金合同生效之日起50年。但相关基金管理人均表示，产品成立后会上市交易，有现金流需求的投资者可以通过场内买卖实现退出。

费用方面，华夏越秀高速REIT对于50万元以下的认购金额，收取0.6%的认购费率，对50万元(含)至500万元之间的认购金额，则收取0.2%至0.4%不等的认购费率;建信中关村产业园REIT则对小于100万元的认购金额均收取0.6%的认购费率，对100万元(含)至500万元之间的，同样收取0.2%至0.4%的认购费。但对于认购金额大于500万元(含)的，上述两只产品均收取1000元/笔的认购费。

在产品“掌舵人”方面，各家机构也安排了多位经验丰富的精英上阵。其中，华夏越秀高速REIT的拟任基金经理马兆良、林伟鑫、孙少鹏均具有5年以上基础设施投资和运营管理经验。建信基金也表示，为上述产品组建了包括张湜、史宏艳、李元利三位拟任基金经理在内的近十人公募REITs管理团队。

另外，据份额发售公告显示，上述两只产品此次发售均由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。其中，针对公众投资者发售部分，华夏基金表示，若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售;建信基金则表示将采取全程比例确认的方式对公众投资者认购进行比例配售。

此前，上述两只产品也在获批后进行询价，并在11月19日完成询价工作。最终，建信中关村产业园REIT的认购价格确定为3.2元/份;华夏越秀高速REIT的认购价格则为7.1元/份。结合前述募集份额上限来看，上述两只产品对应的募集规模分别为28.8亿元、21.3亿元，合计为50.1亿元。

建信基金公募REITs团队表示，目前，国内不动产已从“增量时代”进入“存量时代”，资产端形成了大量存量不动产资产，如何盘活存量资产成为重要问题。而公募REITs是非常好的资产融资载体，可以让不动产真正流动起来，且能够起到对企业资产价值重估、管理效率提高与企业债务结构改善等多方面的积极作用。

首批产品最高涨幅超27%

据华夏基金介绍，截至2021年6月，我国基建投资累计额达到170.7万亿元，为REITs提供了丰富的底层投资资产。从增量市场来看，经过多年快速建设，我国基础设施条件得到了明显改善。同时，5G建设、数据中心等新基建领域正在发力，未来我国新老基建都具备较大的发展空间。

回顾此前，在2020年4月，相关监管部门也明确将九大类基础设施资产纳入试点范围，其中包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房，以及其他基础设施。

值得一提的是，首批9只公募REITs产品也在今年5月获批，相关产品涉及的投资标的包括仓储物流、园区、交通等多方面。目前，距离首批产品在今年6月相继成立并上市后，已有近半年的时间。

部分业内人士对首批公募REITs产品的表现评价也较高。IPG中国区首席经济学家柏文喜，以及百嘉基金董事、拟任副总经理王群航(博客,微博)均向北京商报记者表示，结合首批9只公募REITs产品的发展情况来看，大部分产品截至目前的表现良好。

据同花顺(300033,股吧)数据显示，截至11月28日，首批9只公募REITs基金中，有8只产品自上市以来的收益率均为正。其中，富国首创水务REIT及中航首钢绿能REIT的涨幅已超27%，分别为27.68%、27.22%;但也有平安广州广河REIT上市至今的涨幅为负，为-0.35%。

另外6只产品的涨幅情况也高低不一，但总体在10%-20%左右。具体来看，截至11月28日，红土【盐田港(000088)、股吧】(000088,股吧)REIT、中金普洛斯REIT自上市以来的收益率分别达23.04%、21.57%;华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、博时蛇口产园REIT的收益率依次分别为17.32%、13.81%、13.29%;而东吴苏园产业REIT的收益率则为9.97%。

对于个别产品上市至今的收益率仍为负的原因，财经评论员郭施亮分析道，“首批REITs因具有赚钱效应与较高市场关注度，获得了炒作溢价，但随后市场逐步回归理性，降温效应下会引起市场资金的抛售，从而压缩公募REITs产品的溢价空间”。

正如郭施亮所说，首批9只公募REITs产品在发售时确实受到投资者的火热追捧，并全部“一日售罄”。据同花顺iFinD数据显示，首批9只公募REITs产品在发售当天累计“吸金”超过314亿元。那么，第二批公募REITs是否也会一日售罄，重现首批产品的光辉时刻?

第二批公募REITs能否一日售罄

部分业内人士向北京商报记者表示，看好第二批公募REITs产品的销售情况，并预估这类产品大概率会一日售罄。但也有观点认为这类产品的吸引力有限。

柏文喜认为，由于目前优质的投资标的比较少，而公募REITs在收益水平、流动性与安全性的匹配方面比较适中，是投资组合中平衡风险与收益的最重要投资品种之一，相对来说受市场欢迎程度较高，加上目前公募REITs发行的数量与规模比较小，所以一日售罄的概率会比较大。

同时，王群航以及前海开源基金首席经济学家杨德龙此前接受北京商报记者采访时也提到，鉴于公募REITs的风险特征可能符合部分投资者需求，因此也可能受到部分资金的追捧，较大可能“一日售罄”。

郭施亮则向北京商报记者表示，在北交所扩容、新股打新以及市场环境降温等因素影响下，投资者对于公募REITs的申购热情可能会有所降温。但从资产配置的角度出发，公募REITs趋向于稳健、相对安全，对长线资金具有一定的吸引力，但对短期投机资金而言，吸引力不大。但他也提到，基建类REITs等确定性较高，且具有持续高分红能力的公募REITs产品可能会具有较大的吸引力。

但要注意的是，公募REITs作为一类新型产品，在满足部分投资者需求的同时，也存在一定的风险。如华夏越秀高速REIT份额发售公告中就指出，该产品可能存在基金价格波动风险、流动性风险、与基础设施项目相关的风险等风险因素。其中，在与基础设施项目相关的风险方面，还可能存在政策风险、市场风险、运营管理机构履职风险等潜在风险。

此外，柏文喜也提醒道，“从投资人群来看，公募REITs主要针对投资风险偏好较低、追求相对稳定和适中收益的投资者。但建议投资者在投资这类产品时，注意底层资产的产权明晰性、收益稳定性以及可供分配的净现金流的可归集性、产品的流动性等风险”。

虽然公募REITs产品存在一定的风险因素，但业内人士仍对该类产品的未来发展空间表示看好，且认为其未来体量有望达万亿元。

建信基金基础设施投资部公募REITs业务总负责人、建信中关村产业园REIT拟任基金经理张湜认为，中国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别的赛道。近年来，我国围绕打通投融资渠道、解决租赁住房融资、盘活存量资产等主题的政策密集出台，REITs的发展受到社会各界的期待。若参考美国、日本等成熟REITs市场规模约占GDP总量5%-15%的比例测算，我国2020年GDP总量为101.6万亿元，未来中国公募REITs体量有望达到4万亿-12万亿元，长期发展前景值得看好。