公募REITs渐行渐进。近期东湖高新(600133,股吧)(600133.SH)、渤海股份(000605,股吧)(000605.SH)、首创股份(600008,股吧)(600008.SH)、浙江沪杭甬(0576.HK)等上市公司陆续发布公告，披露已开展公募基础设施REITs项目申报工作。

火热的浪潮下，这仅仅只是冰山一角。“最近在地方做专项债咨询项目时发现，很多地方政府和融资平台对公募基础设施REITs兴趣很大，但具体怎么操作并不是很了解。现在看，基础设施投融资领域的下一个风口将是REITs。”北京地区一位从事专项债咨询的公司高管称。

自2018年以来，基建投融资领域的“风口”从PPP切换到专项债。当前专项债大规模扩张后，部分项目收益难以覆盖融资、专项债利息支付压力加大等风险逐渐显现;PPP方面，一些地方仅将PPP作为融资手段，而忽略了项目选择及运营，导致部分PPP项目烂尾、债台高筑。

或许由于前述基建“风口”均出现风险，监管部门近期提醒，不应简单把REITs当作融资手段。

国家发改委投资司副司长韩志峰9月27日在“中国REITs论坛2020年会”上表示，不应简单地把REITs当成金融产品、金融工具，或者融资手段。

判断基础设施REITs试点成功与否也不仅仅是看REITs产品是否能成功发行，发行规模多大，而应注重把基础设施资产运营管理好，让资产的运营效率提升、收益提升，获得更高的市场认可，为投资人带来更多的分红收益。

多家上市公司开展申报发行工作

今年4月30日，证监会、国家发改委联合下发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。在该通知下发后，省级发改委已开始摸底储备辖区内的基础设施REITs项目。

记者近期获得的西部某省份首批REITs试点名单显示，该省首批摸底试点项目共计163个，其中市县汇总155个，省直部门汇总8个。后者主要是省交通厅上报的高速公路项目及大数据管理局上报的新基建项目。

中国国家铁路集团有限公司副总经理黄民9月27日在“中国REITs论坛2020年会”上透露，已初选沪汉蓉铁路湖北段、粤海铁路轮渡、广珠城际铁路资产开展REITs试点。上交所总经理蔡建春在论坛上表示，上交所相关储备项目充裕，今后要更注重把好质量关，集中市场各方力量，共同探讨中国基础设施公募REITs的最大公约数。

实际上，近期东湖高新、渤海股份、首创股份、浙江沪杭甬等上市公司陆续发布公告，披露已开展公募基础设施REITs项目申报发行工作。从项目所属领域来看，四家上市公司所选项目分别隶属于产业园区、污水处理、高速公路领域。

这些项目材料构成了观察基建REITs的窗口。以东湖高新为例，该公司拟以武汉软件新城1.1期产业园项目为标的资产开展申报发行工作，基金初步募集规模约8.5亿元。公募基金管理人、ABS管理人分别为平安基金和平安证券。

具体而言，首先由平安基金发起设立REITs公募基金。其次，募资成功后，由公募基金作为投资人认购“东湖高新—平安产业园基础设施资产支持证券”全部份额，专项计划正式设立。再次，由资产支持证券购买项目公司全部股权，进而实现由公募REITs基金穿透取得基础设施项目完全所有权。最后，项目公司现金流通过股东分红方式最终分配至公募基金持有人。

基建投融资领域专家张宇表示，产业园区项目用地为工业用地，而工业地产项目会成为基础设施REITs试点的主导产业类别，因为工业用地几乎都是招拍挂取得，权属清晰。但工业地产项目普遍存在产业集群效应，受行业波动影响大可能出现“一荣俱荣、一损俱损”的局面，租金或物业费受行业景气度影响较大。

对于首批项目发行公募REITs的回收资金用途，东湖高新表示拟投项目所涉行业包括大健康、大数据、智能制造等产业，有利于公司加快优质产业园开发建设，进一步提升竞争力。

沪上某大型券商结构化融资部总经理表示，通过公募REITs，产业园区可以跟市场投资者合作，借助资本力量扩大资产管理规模，还可以向服务平台转变，改变以往单纯的“收租”模式，进而以园区为载体打造产业链条，通过运营服务获取增值收益。

两大难题仍有待破解

前述券商结构化融资部总经理介绍，她曾拜访了一家国内排名靠前的物流企业客户，这家企业负责人最关心项目通过REITs退出能获得的价格是否具有竞争力。换言之，如何对基础设施进行定价。

对于定价问题，国家发改委要求，试点项目现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。

“如何定价代表了广大客户的心声。有的项目不是只有公募REITs一种退出方式，其他方式如海外基金或者国内保险公司收购甚至IPO，都可以实现退出，所以很多企业关注公募RETIs在退出上是否有价格优势。”前述券商结构化融资部总经理表示。

该人士还续称，但是从投资者的角度看，肯定希望有更高的收益，例如年化4%的收益率可能就不满足保险资产管理公司的投资收益率要求。因此，使所有参与者达到相对满意的平衡点并不容易。

记者了解到，另一待破解的难题是税收优惠政策。从国际上看，税收安排对于公募REITs的推行起着至关重要的作用。从不动产重组过程中的增值税、土地增值税到持有和交易环节的投资者所得税等，REITs市场涉及到的税种较多，但目前均未明确。

“税收中性是所有ABS产品，也是REITs产品的内在要求和重要特征。但在当前阶段直接制定具有针对性的税收优惠政策可能还需要一个过程。”前述券商人士称，“前期税收优惠政策可能是具体问题具体分析，比如通过一事一议方式与各地财税部门沟通获取政策支持，是个自下而上的过程。”