万达“起死回生”,王健林下对了哪两步棋?
上帝是不是站在了王健林身后?
2022年,王健林和万达又出现在大家面前。
【资料图】
王健林“抄底”同行,4月5月分别拿下北京SOLANA蓝色港湾、五棵松卓展购物中心,7月接手河南建业集团地产项目,9月买入5家奥克斯广场,更名万达广场。
在卡塔尔世界杯期间,更是豪掷60个亿闯进世界杯。
哪来的底气?
1月13日,万达商业管理集团发布2022年度业绩快报。数据显示,万达商管2022年总收入553.1亿元,同比增长7.4%,其中租金收入508.5亿元,一跃成为最大包租公;累计开业473个项目,管理商业面积6556万平方米,大幅高于行业水平。
锦上添花的是,据报道,今年春节档票房67.58亿元,位列影史第二;截至1月27日上午11点,万达电影从中获得的总分账票房为7.8亿元。
祸兮福所倚,福兮祸所伏。谁能想到,当年万达为还巨债的一路“卖卖卖”转型轻资产,成功躲过房地产的黑暗时刻。在最新公布的胡润百富榜上,王健林的排名回升,以1000亿身价排名第32位。
看起来,万达和王健林似乎很有运气。但从负债千亿到“起死回生”,怎么可能仅凭运气?
王健林下了两步棋
“什么清华北大,都不如胆子大”。
早年,王健林凭借高杠杆高负债模式在地产风口扶摇直上,2013年,以860亿元位列国内首富;两年后,王健林超过李嘉诚,成为华人首富,万达成为家喻户晓的地产龙头。
2017年6月,银监会一纸风险排查函将万达推入谷底,万达六个境外项目融资遭遇严格管控。银监会的调查又极大影响了万达的融资渠道,因为过于依赖银行贷款,现金流几近崩盘被政府点名批评,负债一度逾四千亿。
怎么办?恒大许家印在负债过高时借新还旧“拆东墙补西墙”,王健林则是“断臂求生”。2017年,万达旗下13个文旅项目、77家酒店被打包贱卖给融创、富力。当时有传闻说,为了尽快还债,不少万达的资产都是低价售卖,王健林甚至被收购方的压价气到摔杯子。
低价售卖的资产为万达的现金流赢得了喘息的时间。2018年,万达有息负债大幅减少,同比2017年减少约30%。这是第一步棋。
而这次危机更加坚定了王健林要从房地产转型的决心。“为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式?为什么折腾自己?”王健林认为房地产行业有两个比较大的缺陷,一是房地产是强周期性行业,好几年差几年,在周期变化中很多企业死掉。二是房地产现金流不长远。房子不是快销品,即使比起汽车这样的耐用消费品,更新速度也慢得多。
因而王健林下了第二步棋。
“万达商业必须要将所有的地产业务剥离掉,就连一平米的房地产开发都不可以有,万达商业必须成为彻头彻尾的商业运营企业。”
所以在2022年,房地产历经了一番大洗牌,恒大债务数倍于当初的万达,融创也身陷险境,而早早直面危机,靠提前转型的万达躲过了“一劫”。在地产大佬的日子普遍不太好过时期,王健林则要“滋润”很多。
贱卖资产后,万达的轻资产路线卓有成效。据万达财报,2016年至2022年二季度,万达资产由7511.46亿元减少至5983.23亿元,负债由5277.7亿元减少至3007.16亿元,资产负债率从70.26%降至50.79%。
现在的万达已不是当年那个万达。目前,万达旗下主要有商管、文化、投资三个集团,转型后,万达商管无疑已经成为王健林商业版图的核心。(万达商管主要为商业广场提供招商、管理运营、安保等服务,一个可持续创造现金流的业务)
数据显示,其2022年实现收入553.1亿元,同比增长7.4%;租金收入508.5 亿元,同比增长8%;年内开业55个万达广场,完成年计划100%。商铺出租率98.7%,租金收缴率100%。累计开业473个项目,管理商业面积6556万平方米,其中租赁面积4445万平方米;在建万达广场187个,商业面积2195万平方米。
有人说,历经变故的王健林已经变得低调无比,或许这话说早了,现在的王健林还没到高调的时候。虽说万达商管成为其重要的依赖,但它救得了万达吗?
万达商管救得了万达吗?
在业绩光鲜亮丽的背后,万达商管的“烦恼”也不小。
1.盈利能力有待观察
万达这几年来,一直在持续变卖资产、降低负债。期间,负债由2016年的5277.7亿元减少至2022年Q2的3007.16亿元,资产负债率由2016年的70.26%降低至2022Q2的50.79%,回归红线以下。不可否认,万达的轻资产策略减持的很好,降负债的效果也不错。
但不能忽略的是,万达集团营收由2016年的1299亿下降至2021年的471亿,净利润由2016年329亿降至2021年底134亿。很明显,万达降负债,牺牲了更多的盈利能力。“三条红线”中的现金短贷比,万达集团并没有明显的提升,2022上半年仅为0.5,并且上半年的经营性活动现金流净额为84亿元,较去年同期下降了22.21%。
class="image-wrapper">(图源:网络)
除此之外,据锦缎研究院观察,万达商管非常依赖万达集团,2021年,来自万达集团业务的毛利占比达到了75%,大部分业务和利润还是来自于集团母公司。
2.上市不易,债多压身
另一方面,2022年10月25日,珠海万达商管第三次向港交所递交了IPO招股书。在此之前,其分别在2021年10月21日和2022年4月22日向港交所递交了上市申请,但都在半年后失效。到现在,距离珠海万达商管第三次招股书的有效期,也仅剩不到3个月的时间了。
而上市进度不仅影响珠海万达商管的募资能力,还将增加万达商管整体的资金压力。根据珠海万达商管与投资者承诺的条款,如果它在2023年底前未能顺利上市,珠海万达商管有义务从投资者手中回购股份,从而增加发行人资金压力。
另外,万达商管也面临着到期债务压力。据其2022年底发行的60亿规模公司债募集说明书显示,截至2022年6月30日,其有息债务金额为1398亿元,虽和之前相比呈现下降趋势,但还是处于一个较高的水平。
为了更好的进行融资,王健林还对其持有的万达酒店股权悉数进行了质押。1月12日,万达酒店发布公告,控股股东万达海外将其持有的全部30.55亿股普通股,质押予贷款人,以此贷款融资。几天后,港交所披露,贷款方为新加坡主权基金淡马锡。
万达酒店的公告并未披露融资用途,IPG中国首席经济学家柏文喜认为,这只是企业运作中融资腾挪以支持自身流动性的常规动作。但也有分析认为,不排除万达商管集团存在资金流动性方面问题的可能。
所以,在盈利能力还有待观察,背上的债务不小的情况下,说万达王者归来未免太早。2022年万达商管的年报和春节档的复苏,让万达再次走在聚光灯下。但万达商管能不能成功后上市,是否能成为万达集团真正意义上的“现金牛”,能否反哺万达集团,还需时间。
写在最后
从今天来看,五年前万达股债双杀,王健林断臂求生,用快刀斩乱麻为万达赢得了喘息的时间。在当时看来怎么都是巨亏的交易,却成功降低了万达的整体负债,躲过了行业最为恐怖的黑暗时刻。脱胎换骨后的万达变得更年轻、更活力,曾经掉队的王健林也夺回了“地产首富”的头衔。那么,王健林离重回巅峰,万达离长青企业又还有多远?
参考来源:
1、盒饭财经:王健林要赢的,不止是春节档
2、锦缎研究院:最近这几年,万达过得怎么样?
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