3月的北京，风里面有了春暖的气息，楼市也有回暖的样子。

中原地产研究中心统计数据显示，2月北京二手房网签量低于1月份，是最近24个月以来的新低。中原地产首席分析师张大伟指出，2月成交数据低有客观原因，主要受到春节影响，但整体市场在2月底开始复苏，3月有望企稳回升。

据21世纪经济报道记者了解，虽然整体成交量和价格还未表现在数据当中，但2月底带看量已经出现上涨，二手房业主的预期亦有所抬升。对于后市的表现，多家机构预判相对一致，认为北京楼市将在3月及之后有所复苏。

数据见底

受特殊时期影响，2月北京楼市的成交表现仍然冷淡。

“2月北京二手房成交量较上年同期下降三成。”北京链家研究院院长高原表示：“交易量同比下降是因为上年同期防控严格，‘就地过年’人数较多，春节期间交易量显著偏高，今年春节交易量回归往年平均水平，基数原因导致同比降幅较大。”

环比也在下降。据中原地产研究中心监测，2月北京二手房住宅网签完成了8260套，整体低于1月份的11875套；新房方面，2月北京市场供应新建商品房住宅2595套，成交量1909套，供应和成交均有所回落。

中指研究院数据则显示，2月北京新建商品住宅成交规模环比下降超四成，同比下降超两成；新房供应方面，预售取证节奏放缓，2月北京新取证住宅项目5个，较上月减少3个。“春节期间，新房市场延续年末优惠措施，部分项目推出限量特价房源，但整体优惠力度有限，部分项目去化依然较难。”

“2月北京楼市处于暂停状态是受多重因素影响。”在张大伟看来，春节假期、防控要求、运动赛事等原因使得需求不高，但随着这些影响的减少，积压的需求在3月份有望释放。

张大伟表示，北京楼市在经历了2021年9-11月的快速调整后，市场已经在2021年12月开始，进入缓慢的见底企稳周期。

学区房作为高单价、高总价的特殊类别，往往也会对楼市的数据起到结构性影响，包括快速推升预期、拉动置换成交、拉高成交均价等。

2021年年初，北京楼市的升温正是受“学区房热”影响的典型表现，但今年2月，北京学区房数据比1月冷淡不少。

21世纪经济报道记者调研发现，北京西城区学区房在2021年12月份和2022年1月份出现了特殊的“小高峰”。2021年6月，因“多校划片”、“教师轮岗”等政策，西城区学区房跌落塔尖，成交量于7月出现骤降，8-10月在谷底徘徊，12月开始，观望买家认为价格已经探到底部开始纷纷出手，导致成交量和成交价均出现上升。

2月，西城学区房成交量正常回落。记者从深耕西城学区房的经纪机构处得知，以知名的“顶尖学区”西城德胜片区为例，2月成交量环比下降约5成。

“一是春节假期的影响挺大的，节前和春节期间大家看房意愿不高，二是现在市场上的房源也不多。”该机构一位经纪人告诉记者，后续随着学区房传统热门季节来临，或许成交量会有改变。

“小阳春”可期

在海淀定慧寺和西城牛街都看过房子的刘先生开始感受到紧迫性，一个月前看的房子，已经涨了8万元，虽然相对于房子总价来说并不算高，但业主的态度已经坚定了不少。

21世纪经济报道记者从北京朝阳、海淀、西城、丰台四个区域的多位房产经纪人处也得知，2月末以来看房人群有明显增加，业主预期也有提高，将房价调涨的业主占比开始上升。

学区房的议价空间也在减少，成交低谷期100-150万元的议价空间到2021年年底的时候已经缩窄到50-100万元，2月份进一步收缩到了20-50万元的区间里。“由于业主们预期提高，市场上靠谱卖的房源不多了。”德胜片区一位经纪人表示。

中指研究院监测到，由于开年银行贷款额度充足、放款提速，且节前降息释放积极信号，2月末购房者看房热情较高。

一位不愿具名的机构分析人士对小阳春的到来表达了肯定态度，他表示，北京的成交量已经筑底企稳，3月本身就是传统的旺季，只不过今年可能没有往年那么“旺”，但恢复态势一定会有。

判断3月北京楼市将有所复苏，张大伟还给出了以下三个原因：

首先，信贷发放异常的阶段已经过去。相比2021年三季度出现的房贷积压排队4-6个月的现象，随着信贷供应增加，当下北京购房者按揭贷款已经基本不用排队，1个月左右就可以放款，将释放之前积压的市场需求。

其次，2021年9-11月新房市场供应井喷的影响基本结束。2021年9-11月二手房成交量持续低迷除了信贷影响外，新建住宅供应井喷也是一个大原因，随着第一轮集中供地的房源已经基本入市，二手房市场需求有所恢复。

第三，北京作为调控较严的城市，从2017年以来，房价一直相对稳定，这种情况下，经过2021年9-11月低谷期的调整，部分二手房购房者认为房价已经调整到位，二手房购房者的入市将推动成交量的企稳。

“整体看，北京楼市成交量的最低谷已经基本过去，但作为最稳定的一线城市代表，大涨和大跌的可能性都不大。”张大伟补充说。

（文章来源：21世纪经济报道）