环球观焦点:杭州第二批集中土拍收金145亿元 全国多地土地市场热度回升
3月29日,杭州市2023年第二批集中供地完成出让,10宗地块全部成功出让,总土地出让金144.8亿元,成交楼面均价19370元/平方米,平均溢价率10.2%。10宗地块中,6宗封顶进入线下一次性报价,1宗高溢价成交,仅3宗低溢价成交。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示,杭州2023年第二批次土拍总体略超市场预期,透露出积极信号。扩展至全国范围来看,今年以来全国的土地市场处于复苏状态。
杭州土拍全年将呈现前高后低走势?
(资料图)
据统计,本次杭州市土拍参与摇号的企业数量显著增加,6宗报价封顶进入摇号地块平均参拍企业数量高达35家(上批次平均20家)。参拍企业类型呈现多样态势,从2021年伟星集团入驻申花地块,到今年一批次南昌市政、南通圆宏等外来企业进驻,再到本次方远集团、椿实置业来杭,不难看出,杭州城市的吸引力正在不断放大,市场活力十足。
同时,此次土拍市场依然存在分化情况,热门地块依旧遭遇争抢,外围区域地块低溢价成交。从封顶的几宗地块来看,世纪城核心区等配套成熟、价格稳定的区域是房企拿地首选,而存量绝对低位、房地价差较大的区域,如余杭组团中泰单元(YH13)A-25地块,也是房企的优选。
同策研究院研究总监宋红卫在接受《证券日报》记者采访时表示,杭州前两次土拍表现出以下五个方面特征:第一,缩量推优,吸引开发商参与度,量少提高单一地块的竞争强度,降低流拍的几率;第二,小步快跑,因为要举办亚运会,土拍的节奏要集中前三季度;第三,开发商仍以滨江集团和绿城中国为主,少量民企也表现出较高的积极性;第四,上半年集中拿地也是开发商的策略之一,降低亚运会对于开工和营销的影响;第五,杭州市场房地价价差相对较小,即利润率偏低,但是外地开发商还表现出一定的积极性,背后是杭州市场规模和流速的双支撑,这也是开发商积极拿地的重要原因。
中指研究院浙江分院常务副总高院生补充表示,总体来看,民企在杭州土地市场较为活跃,市场韧性强劲,是杭州土拍持续火热的关键。根据杭州拟出让地块清单,计划于5月31日前完成73宗地块出让,若剔除今年一至三批次35宗地块,仍有38宗地块待公示出让,预计5月供地节奏仍十分紧凑。
年内杭州土拍将呈现怎样的走势变化?宋红卫认为,预计杭州土拍呈现前高后低的态势,上半年热度较高,成交量也比较大,下半年热度有所减弱,最终或导致上半年土拍竞争比较激烈,第四季度预计温度会降低。
全国土地市场热度分化明显
作为国内房地产市场热点城市,2023年以来杭州的土拍市场持续火热,第一批次推出的13宗地块有8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交,共收金182.23亿元。
与杭州土拍情况类似,全国范围内多个城市的土地市场今年以来均呈现出热度回升趋势。截至3月29日,已有多城完成首轮土拍。北京、广州、南京、杭州、成都等重点城市土地拍卖成交平均溢价率超过了4%。
中指研究院数据显示,长三角、珠三角基本面较好的三、四线城市企业拿地信心也有修复迹象。包括扬州、台州、绍兴、金华、湖州在内,多个城市的核心区域地块企业竞争相对激烈,部分地块溢价率甚至达到50%,地块竞拍轮次也较高。
但也应看到,市场压力较大的城市土拍热度仍较低。如郑州、昆明、西安等城市近期成交地块均底价出让,东营、菏泽、襄阳等三、四线城市住宅用地成交溢价率整体维持在低位水平。
对此,宋红卫表示,从全国来看,预计今年土拍规模要小于去年,城市分化是典型特征,今年部分核心城市土拍市场会回暖。从土拍政策来看,部分核心城市将取消集中供地的策略,采用多批次,少量供应,每批次保证有一定量优质地块的策略。从拿地房企的性质来看,仍然以国央企为主,但是城投托底的情况会有所下降,随着融资政策松动,部分优质民营房企也会开始在核心城市拿地布局。
李宇嘉表示,全国土地市场的复苏取决于两个方面。一方面,开发商层面的财务情况能否得到改善。另一方面,商品房市场需求端能否企稳,帮助开发商的销售回款稳定增加,“此外,地方政府在供地方面,也应该把‘三通一平’或‘七通一平’等配套完善的地块拿出来,帮助土地市场企稳回升。”
(文章来源:证券日报)
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