上周，成都12+2区域2022年首批次土地集中供应，金牛区首批次供应的3宗土地颇有看点。其中2宗土地位于金牛区最热的国宾板块，1宗土地位于北部新城天回板块，所在区域均有较高规划能级和发展潜能。

另外，金牛区本批次供应的土地周边城市配套抢眼，土地指标优质，同时在房地价差上，也给企业留足了盈利空间和产品锻造空间，值得房企密切关注。

国宾板块40亩纯宅地

生态、文体等城市配套抢眼

2020年至2021年，金牛区共计出让了22宗涉宅用地，国宾板块就包揽了10宗，成为金牛区的供地主力。国宾板块近年来出让的土地多为纯宅地，最高成交楼面地价达到15500元/㎡，吸引了龙湖、万科、人居等实力房企拿地。

值得一提的是，国宾板块2017-2021年出让的涉宅用地和武侯新城、青羊新城等同类高价值住区对比，涉宅用地供应面积较小，楼面地价均价则排名第一，土地价值显著。

目前，国宾板块住宅成交均价约为25163元/㎡，存量房源按照近6个月的去化量计算，去化周期仅为5个月，住房市场投资机遇明显。

金牛区国宾板块首批次供应2宗土地，其中40亩宅地位于西三环外，两河路以北，两河西五路以东，紧邻磨底河河岸与磨底河公园，周边1公里范围内还有两河城市森林公园、中海体育公园、金泉运动公园等配套，全域公园生态体系形成天然“氧吧”，优厚的生态资源无疑构筑了打造高品质改善项目的重要基底。

图|磨底河绿道

同时，在各个体育公园中还布局有篮球场、网球场、羽毛球馆、垂钓中心等完善的运动场地和设施，可享有健康丰富的生活。

地块周边除了亮眼的生态资源和文体配套，商业、教育、交通配套也较为“抢眼”。

商业配套

地块距离商业体中海国际购物公园约1.2公里，同时紧邻成都龙湖源著、河滨森邻等成熟小区，可享受丰富的社区商业资源，拥有浓厚的生活氛围。

教育配套

地块周边2公里范围内，有金苹果中海国际社区幼稚园、金科路小学、成都石室外语学校等名气颇盛的公立或私立品牌教育资源，可满足0-18岁全龄段高质量教育需求。

交通配套

地块周边有金芙蓉大道、三环路等“主动脉”，且所在区域路网密集。地块距离地铁9号线黄田坝站约1.7公里，待到9号线全部建成后，或将有距离地块更近的站点。而9号线作为成都的第二条环线，未来可与大多数地铁线路实现换乘，全城通达度高。

据公告的出让文件，该地块起拍价为15000元/㎡，可售房源限定清水价格为27000元/㎡，房地差价达12000元/㎡，这就意味着拿地房企有充足的盈利空间。同时其限定房价略高于区域新盘25163元/㎡的成交均价，加上1.8的容积率，在产品打造上亦有较大的发挥空间。

宗地位置：金泉街道办事处何家社区8组、高家社区1组

净用地面积：合40.9211亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：1.8

起始楼面地价：15000元/㎡

土地最高限价：17100元/㎡

可售商品房清水最高销售均价：27000元/㎡

成品住宅建设比例：不低于80%

拍卖时间：2022年3月31日14时

国宾47亩住兼商地块

交通便捷 配套优质 生活氛围浓厚

国宾板块另一宗面积约47亩的地块位于西3.5环，金牛大道以南，金樽二街以西。周边交通便捷，商业、教育等城市配套十分优质。且周边1.5公里范围内，有龙湖、万科、城投竞得的多宗地块，片区发展前景明朗。

交通配套

地块紧邻成都“礼宾轴”金牛大道，通达度高。另外地块距离地铁2号线金周路站以及地铁6号线侯家桥站均900米左右，公共交通也十分便捷。

商业文化配套

从地块到天府艺术公园仅约10分钟车程，可享受其中天府美术馆、商业水街等区域核心文化、商业配套。同时地块本身自带商业，加上周边小区的社区底商，未来可享有多元化的商业业态。

图|天府艺术公园

教育配套

地块周边1.5公里范围内有茶店子小学校（城西校区）、金牛中学、成都外国语学校及其附属小学等优质的公立、私立教育资源。

该地块出让文件显示，起拍价格为10000元/㎡，可售房源限定清水价格为23000元/㎡，低于区域新盘25163元/㎡的成交均价，预计后期呈现出的项目去化较有优势。同时房地价差达13000元/㎡，企业盈利空间也较大。

宗地位置：西华街道涧漕河社区3、4、5、10组

净用地面积：合47.1774亩

土地用途分类：住兼商用地

计算容积率：2.5

起始楼面地价：10000元/㎡

土地最高限价：11400元/㎡

可售商品房清水最高销售均价：23000元/㎡

成品住宅建设比例：不低于80%

拍卖时间：2022年3月31日14时

北部新城天回板块102亩纯宅地 

区域能级和周边配套吸睛

去年7月，成都市规划和自然资源局官网公布了《成都市中优“十四五”规划》，七大城市副中心浮出水面，而北部新城作为唯一横跨两个城区的城市副中心，备受关注。

从北部新城各个区域的位置来看，天回板块位于“承上启下”的核心区位，加上凤凰山体育公园、幸福桥TOD等重要城市配套的呈现，区域发展红利已十分显著。

天回板块近两年土地供应“克制”，仅供应了1宗纯宅地，这也使得本次供应的102亩纯宅地更加稀缺。

另外，天回板块近年来住宅供应套数也偏少，2020年成交套数大于供应套数。而本次供应的面积约102亩的地块，无疑是为区域土地和住宅市场“解渴”的“及时雨”。

该地块位于天高路以南，天龙北二路以东，紧邻幸福桥TOD，交通优势显著，周边生态、教育、文体资源配套都颇有亮点，而随着幸福桥TOD等高能级项目落地，未来地块所在区域还有望成为北部新城的一大商业中心。

交通配套

地块与地铁5号线幸福桥站（幸福桥TOD）的步行距离仅有600米左右，与在建的地铁27号线石门坎站的步行距离约为350米，已是“双地铁”傍身。另外，地块周边还有天府大道北延线北星大道、成都绕城高速、金芙蓉大道等城市主动脉，20分钟车程即可抵达天府广场、春熙路等中心区域。

商业配套

地块周边3公里范围内，已有龙湖锦宸天街、保利广场·大都汇等由品牌房企打造的大型商业综合体，周边邻近的中南海棠集小区也有社区底商满足日常购物需求。

值得一提的是，与地块紧邻的幸福桥TOD是成都市首批14个TOD示范站点之一，其一体化设计范围约700亩，是集住宅、商业、学校、医疗等为一体的大型TOD综合开发项目。幸福桥TOD将围绕核心站点，打造高端酒店、写字楼、美食城、“太古里”式的商业街区等多种商业业态，实现较为全面的商业功能。

教育配套

地块紧邻成都市第十六幼儿园（蜀道园区），距离人民北路小学（天北校区）仅400米左右，周边800米范围内还有成都实验小学（北新校区）等优质学校以及幸福桥TOD以高标准配建的公立幼儿园和小学，整体来看地块周边教育配套的数量多、质量高、距离近。

图|人民北路小学（天北校区）

生态配套

项目邻近天府绿道“七带”之一且已打造完成的毗河·木龙湾绿道，坐拥千余亩的凤凰山公园。再加上环城生态区和幸福桥TOD慢行生态绿道的呈现，区域生态资源优越，宜居属性明显。

文体配套

地块与成都大运会核心场馆凤凰山体育公园的直线距离约1.4公里，目前该项目已投入使用，今年1月已举行2021中国足协杯决赛，未来这里还将持续举办国家级、国际级的精彩体育赛事。

图|凤凰山体育公园足球场

目前，与地块邻近的幸福桥TOD一期项目幸福拾光首批次产品已开盘，清水价格约16000-19000元/㎡。而该地块起拍价为9100元/㎡，可售房源限定清水价格为17900元/㎡，基本与区域新房项目价格持平。

该地块面积超过百亩，计算容积率为2.42，形状方正，周边各项配套亮眼，可打造成区域内的标杆项目。同时邻近西部地理信息科技产业园、中铁产业园等高能级产业聚集地，人口基数较大，置业需求旺盛。

宗地位置：天回镇街道万圣社区8、9、10组，白塔社区9组

净用地面积：合102.2322亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2.42

起始楼面地价：9100元/㎡

土地最高限价：10300元/㎡

可售商品房清水最高销售均价：17900元/㎡

成品住宅建设比例：100%

拍卖时间：2022年4月1日14时

总结来看，金牛区首批次供应的3宗土地均有不可忽视的价值点：首先地块所在区域规划能级较高，区域价值有明显的上升趋势，正是企业入局的窗口期；其次，3宗地块周边城市配套较为完善且还在持续更新中，未来的生活品质可明显感知；最后土地价格和限定房价给了企业足够的盈利空间和产品空间，且符合区域住宅市场行情，利于后续企业操盘和项目快速去化，从而实现投资利润空间最大化。

来源：地产全说