工业时代留存下来的旧厂房、老园区，既是独特的城市风貌，更承载着一片土地的奋斗记忆。无论是作为有形资产，还是无形资产，无论是作为空间资源，还是文化资源，这些旧日发展遗存都是一笔不可多得的宝贵财富，等待着进一步保护利用、改造转型。近年来，大宸设计等知名设计院盘活老旧厂房的空间资源，腾笼换鸟，顺时代潮流植入新鲜业态，让老旧工业厂房焕发新生。

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随着经济社会的发展，一些地区的老旧工业厂房土地利用率低、基础设施落后的问题突显。如何在高质量发展中“拉”上老旧工业厂房，这成为摆在城市发展中的问题。大宸设计按照保护性开发、创意性改造、传承性融合的思路，对旧厂房、旧建筑等闲置资源进行活化，从使用功能出发，将工业园改造划分为纯生产型工业园、部分自用部分出租型工业园、全出租型工业园。

一、纯生产型工业园

纯生产型工业园，是一个为制造业而生的产业园，从园区的规划与设计，都最大可能满足制造业的实际需求。纯生产型工业园作为先进制造业集聚地，保证园区内动线合理及交通流畅性，对货物运载效率十分重要。园区在设计之初就要在楼层承重预留足够余量，为企业今后自动化升级和设备的密集排布发展预留空间。同时设计合适的净高空间和楼间距，便于排布大型机器设备和安装行吊，满足大尺寸货柜车便捷通行，可充分利用智能化立体仓库储存功能，提高存储时效。

有恒产才会有恒业，大多立足长远发展的优质企业都想拥有自己的厂房，不仅避免了频繁搬迁，同时能立足长远发展，对企业的发展和生产的规划制定长期发展战略。纯生产型工业园可以作为企业生产、办公、研发的总部基地、发展引擎和展示窗口。

二、部分自用部分出租型工业园

对于大多数中小企业而言，由于需求的细致和分散以及自身规模和发展阶段所限，很难通过拿地建厂的路径为自身构建理想的栖息地。而拿地建厂企业为降低资金及运营压力，在满足自用的同时将闲置部分对外租赁销售。此类工业园应尽量引进对业主有关联的上下游企业为主，汇聚行业最新工艺、前沿智能控制技术和智能机器人应用，通过技术孵化扶持，引导上下游企业进驻工业园区。

部分自用部分出租型工业园应考虑客户需求，厂房设计等级要求，为不同类型企业的生产预留发展空间，具备包容性，合理配套食堂住宿，协调办公和生产工厂的比例，办公区域和生产区域做到可分可合，交通动线合理流畅。

三、全出租型工业园

全出租型工业园需进行严格的市场考察，针对目标客户设定等级，精准定位。园区出租可以采用以项目招商、以园招商、以商业园、以商建园的市场化运作模式。园区设计预留发展空间，充分考虑荷载和厂房可适用性，满足栋与栋、层与层的切分管理要求。

在住房地产日渐饱和的当下，工业地产为开发商的未来发展预留足够的想象力。有实力的全产业链设计公司也将受益于工业园的改造升级和工业地产的发展，大宸设计在工业地产策划运作、规划设计的优势将逐渐突显，无论是专业契合度，还是成本控制力，都将成为其快速发展的助推器。

看似穷途末路的老厂房，经过改造设计，涅槃重生，旧貌换新颜，以工业遗存＋新的商业模式，正成为现代化城市的文化新景观。我们期待在大宸设计等专业设计机构的努力下，更多具有时代印记的传统工业园，以新花样华丽转身。