隔壁“老佛”放大招了。

近日，佛山市住建局发文官宣自2022年12月10日起，在本市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。

(相关资料图)

这一份文件，还用了“特急”字眼，耐人寻味。

图源：网络

翻阅资料，上一次佛山楼市全面放开限购，还是在2015年。

2016年底以后，限购政策再次恢复，佛山南海、顺德和禅城靠近广州的十几个镇街限购。

此次3个核心街道退出限购，也意味着时隔7年，佛山楼市再次全面退出限购。

今年以来，佛山楼市一直处于低位运行的状态。克而瑞数据显示，前11月佛山一手住宅的成交面积仅679万平方米，同比下降33%，库存量已超1120万平方米，去化周期高达17.1个月。

在此情况下，佛山也已进行过两次限购政策松绑。

4月底，佛山宣布商品住房满5年不限购；6月，佛山市住建局发文优化住房限购区域，将原本的限购范围大幅缩小为3个街道，即本次解除限购的禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。彼时为支持改善性住房需求，在限购区内，因改善住房需求购房的，其持有满5年的商品住房，不计入家庭住房查验套数。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为，考虑到祖庙、桂城、大良是佛山最为核心的地段，政策的全面放开在短期内一定会有一个释放需求的作用，但是由于之前佛山的限购政策已经比较宽松，所以也不能对政策松绑的刺激效果太过乐观。

过去几年，佛山的限购政策几经反复。这一次，应该不会再“收回”了。

再看我们所在的广州，会跟着出招吗？

可能性，也不是没有。

但广州需求底蕴强劲，在调控稳定性上必然有着更多的考量。

克而瑞数据显示，前11月广州一手住宅成交量达64287套，对比去年同期（94823套）下降了约32%，是近5年来的最低位。

不少楼盘卷户型、卷产品，甚至打起价格战，“以价换量”推货，已是不争的事实。

广州中原研究发展部统计数据显示，截至11月底，广州一手住宅库存量达1244.5万㎡，去化周期为19.4个月，均创下近一年以来新高。

图源：广州中原研究发展部

前段时间， 央行、银保监会、证监会齐齐发声维护楼市健康发展，还有金融16条、“三支箭”等宏观政策利好落地，均对市场稳定、房企发展有一定的利好作用。

若要真正激活市场，便需要一些实际层面的利好。

看广州，2022年初至今，其主要政策可以说还停留在限价政策的优化上。

9月，市场消息传出广州市已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。

黄埔、南沙两区也在相关企业员工购房政策上放松，但影响不大。

政策没有变动，为了去化，不少开发商只能自己另辟蹊径，寻找解决方案，如降价、抢跑、低首付政策、极致户型等，区域内也是内卷一片。

像近期开盘的荔湾某盘，只要首付10%，约30万，就能入手一套主城区3房。

还有盘首付低至6.6万可“上车”，有盘可提供最长15个月的首付分期，还有盘更直接喊出了“先收楼，再交首付”的口号。

毕竟，现正值年终冲刺期，不少开发商还是想奋力冲一把。

等到2023年，整体价格、优惠或许又不一样了。

如若广州出手，又会打出什么拳呢？

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为接下来广州楼市的政策优化还是会以“以我为主”，不排除也会适时加大对刚性和改善性住房需求的支持，在房住不炒的前提下，包括适当降低限购令年限门槛、认房不认贷等优化手段都在可能的工具箱之列。

知名地产专家赵卓文则发文提到，广州各区冷热不均，确实到了优化调整区域房地产政策的时候了。南沙、黄埔和花都，都具备取消限购的条件。

今年，南沙一度因“去化难”屡被热议。

广州中原研究发展部统计数据显示，截至11月底，南沙区以33.6个月的去化周期位居11区中首位，其次为花都区。

|图源：广州中原研究发展部

南沙楼市的由冷转热，与2021年人才政策收紧息息相关。

2021年8月17日，南沙区发布一则调整人才及港澳居民购买商品房政策，彼时取消2+1政策，至少连续1年社保方可入户/购房。

政策出台后，该区外地客户流失严重，新房市场急速降温。

至于黄埔区，其实整体表现不算差，但关乎“放松限购”的消息一直不曾断过。

更多的忧虑或是来自其旧改背后的天量供应。

克而瑞广佛区域曾在9月发布了一组数据，单从旧改货量供应的角度看，黄埔区为全市绝对主力，未来五年共供应335.5万㎡旧改货量；若是结合上招拍挂市场上已成交但未入市的地块，据推算，黄埔区未来五年共供应1320.1万㎡。

其中，2023-2024年黄埔区将迎来供应高峰，区域年均供应量超300万㎡以上。

前有因货量过剩而“卷成麻花”的东大仓增城为鉴，或许黄埔恐步入后尘，在内卷风袭来之前先行松限，也实属“情理之中”。

……

对此，大家都有着什么看法呢？

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