黄埔旧改获批的项目名单，不断加长！

近日，位于老黄埔东片的南湾旧村改造实施方案（片区策划），正式获批。

【资料图】

截至目前，今年以来，黄埔区已有6个旧村改造项目和1个旧厂改造项目获批，分别为：珠江村、双沙村、洋田村、汤村五福堂一二社、刘村洋城社、南湾村，以及香雪城旧厂改造。

目前距离春节尚有一个月，获批的旧改项目名单，或许还会增加，比如庙头旧改、长平旧改、华甫旧改等等。

今年以来，黄埔区按照“总量控制、规模压减、品质提升”的优化原则，试行分期分片、容缺审批等创新手段，从“成本端”“数据端”两头发力推动项目优化提升，指导项目优化方案压缩建设规模，实现旧改项目审批大提速。

截至2022年11月，黄埔区累计批复城市更新项目148个，其中全面改造项目68个（含旧村27个、旧厂41个，旧城1个），微改造项目79个，累计建成安置房17176套、198万平方米。

其中已获批的27个旧村改造项目为：

线坑、茅岗西片、横沙、文冲西片、沙步、笔村、宏岗、珠江村、双沙村、南湾村、长安片、华侨社、暹岗、大塱、火村、萝峰、刘村格岗、刘村洋城岗、汤村、五福堂、旺村南片、何棠下、红卫村一二社、凤尾村、黄登、洋田村。1个旧城（鱼珠旧城改造）。

此前，黄埔区提出累计旧村改造项目66个，目前尚余39个分批实施。

01

过江龙甩包袱

南湾旧改项目操盘方为来自上海的升龙集团。作为旧改领域的“过江龙”，升龙一度在广州旧改市场大举扩张，狂飙突进介入旧改项目多达12个。

其中黄埔区计有汤村、南湾、夏园、茅岗东、镇龙西片等5个巨无霸项目，土储规模超1000万方，足见其野心。

但野心大，并不代表就能全部吃下。

12个旧改项目，总投入货币量高达千亿，叠加旧改漫长，政策风险依然较大，如此庞大的旧改帝国，非一般企业所能为。

其后，受内外部环境的双重挤压，升龙不得不断臂求生，急遽收缩战线，甩掉了包括夏园、茅岗东等巨无霸“包袱”。

目前升龙在黄埔的市场，尚有汤村、镇龙西、南湾三个。

此次南湾旧改项目批文明确，项目分期实施，每期均应优先建设复建安置房和公配设施。项目自批复之日起三个月内，按照批复的改造实施方案实施改造。

02

商品房供货约4000套

南湾旧改融资区与回迁区布局以及土地利用规划

批文确定了南湾旧改的几个重要数据——

项目总用地面积57.48公顷，计容面积约147.4万平方米。

其中复建区用地面积31.23万平方米，计容总建筑面积约86.3万平方米：

回迁区由3块宅地组成，合计占地面积9.18万平方米，总体容积率约5.3，计容建面约44万平方米（其中约17.9万方为权益面积）。

集体物业约33万平方米，整合旧厂物业复建权益面积约2.5万平方米。

融资区用地面积26.25万平方米，计容建筑面积约61万平方米。其中，商品住宅区由4块地组成，容积率分别为：4.6、5.3、5.03、4.78，计容总建筑面积约49万平方米。

如按套均面积100平计算，预计将供应约4900套商品房；如整体定位偏刚改户型，按120平/套计算，则可提供约4000套房源。

相比周边几个旧改项目商品房供应量，比如沙步旧改（万科黄埔新城）商品房约1.4万套、夏园旧改约9000套、南岗旧改约1.5万套、将军山改造项目约8000套，南湾旧改体量算小的了。

03

旧改利润有多大？

方案显示，南湾旧改项目改造成本约47.9亿元（不含土地出让金）。

根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价11940元/平方米、考虑旧村改造因素评估价10120元/平方米。

虽然土地评估价不一定等于房屋销售价格，但也是一个关键参考指标，从中我们可以观察旧改的利润空间。

这里面，所谓“考虑旧改因素评估价”，即包含了旧村全面改造的成本，主要包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、市政费用、农转用费用、不可预见费用等等。

南湾隔壁庙头拆迁场景。贾自豪/摄

考虑旧改因素，南湾旧改融资住宅楼面地价仅约1万元/平。

若按一般地产项目的盈利线——即房价是楼面价的2倍计算，南湾旧改商品房只要卖2万/平，就有小赚头了。

而目前周边在售的臻珑府、黄埔新城这些一手价格约3.5-4万/平。南湾旧改项目如对标周边价格，则意味可能有150-200%的利润空间。

当然，旧改项目周期长，政策不稳定所带来的风险也大，但即便将这些因素考虑进去，它的利润空间仍然足够诱人。

拿地成本低，利润率高。这也是近年很多地产商角力旧改，不惜火中取栗的“掘金密码”。

04

水乡风貌与物流码头混居

老黄埔片旧改无一例外村屋密集，复建量庞大；而南湾旧改又因油管和油库安全控制，导致旧改用地边线需退缩78.5~150米，受影响土地约130亩。

为了平衡拆建比，在有限的地块内安置庞大的建设量，只能提高容积率，拔高住宅高度。

据之前项目方公布的数据，南湾旧改项目住宅建筑预计在100-140米区间，由20层-32层-41层-45层等四类高层住宅组成，住宅层高3米。

另外，为提升居住品质，项目将适当拉大楼间距、底层架空高度约5~6米、布局小区中心花园、水景、绿化、休闲等公共空间。

南湾旧改规划效果图，仅供参考，以官方最终公布为准。

作为旧改大盘，配套齐全是其“标配”。南湾旧改方案显示，项目新增1所54班小学，1所48班完全中学。

这个教育配套，学位够不够用？

54班小学提供学位2430个，48班完中，初中部24班1200个学位。

南湾村总人数4191人共1439户，加上商品房约4000-4900套（户）(取中位数4500套)，总户数约6000户，规划人口约3万人。

根据学位配比小学80‰、初中40‰的标准，即3万人口应配建小学学位2400个，初中学位1200个，刚好够用。

商业方面，南湾旧改的商业用地配比较高，分布在四处：黄埔东路南侧、隔墙路东侧、秋枫古堤北侧、港前路南侧，合计占地面积6.27万平方米，总建筑面积33.78万平方米。

根据规划，南湾旧改规划海丝国际电商总部项目，总建筑面积约9.3万平方米，塔楼主体高度200米，项目计划投资15亿元。

秋枫古堤一侧将围绕现有的古祠堂、文昌塔等历史建筑元素，打造岭南民俗文化体验、观光、休闲旅游的特色水乡风情街区。

就项目本身来说，大盘+教育+商业+水乡风貌，吃喝玩乐，休闲文娱，一应俱全；教育也不用担心，社区内从幼儿园到初高中，基本都能满足。

唯一遗憾的是，项目外部环境比较糟糕。

南北两端，不是油罐，就是大烟囱和集装箱码头，夹在中间的南湾，两头受气。目前来看，这些环境干扰因素，五到十年内都难得到彻底改善。

另外，地铁便利度方面，南湾旧改融资住宅布局在南端，步行距离地铁庙头路站与夏园站，均在1.3公里，不远不近，有点尴尬。