在房地产市场持续筑底，政策不断释放暖意的大环境下，年末与年初的土地市场呈现出了微妙变化。

据中指研究院统计，除长春、沈阳外，截至目前，2022年集中供地的22个城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地，尚有济南、长沙的四批次将于本月底前完成，3城完成了五批次供地，1城（武汉）发布了六批次土拍公告，累计揽金约1.9万亿元。相较于2021全年22城累计土地出让金收入2.8万亿元而言，同比下降超3成。

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近日，中指研究院土地事业部负责人张凯在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，今年土地市场呈现出城市分化加剧、高开低走、地方国资托底，但总体利润空间充足等特征。

五批次、六批次相继出现

相比去年22城严格执行土地的两集中供应，今年土地市场一个显著变化是，各大城市调整了供地节奏，出现了第四、第五批供地排期。某种程度上意味着，实施了两年的土地两集中供应制度虽未明令退出，但城市在供地规划方面有了更大主动权。

如从长沙的“常态化”到南昌的“力争退出”，甚至是武汉宣称的“第六批”，都意味着土地供应方式正在逐渐变得灵活，转向常态化趋势明显。

实际上，据机构不完全统计，12月以来，已有多个城市发布第五批次集中供地，包括北京、南京、苏州、徐州、武汉、无锡、长沙等城市，其中无锡、苏州、徐州等地已完成了第五批次集中供地。

而这一变化的背景是，今年第一、二批次的市场主力仍是央国企，而自三批次起，地方国资再次进场托底，拿地金额占比持续提升。全年来看，地方国资、城投罕见地成为全年22城拿地主力。

直至10月8日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号，下称126号文），严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口；规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

业内分析认为，这一波年末集中供地潮，是对集中供地政策的合理优化，也是因地制宜促进房地产市场平稳健康发展和良性循环的重要举措。

12月23日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者微信采访时表示，阶段性调整集中供地是必要的，比如增加土地出让的批次，每一批次地块尽量减少，增加土地出让的优质程度，适当调整土地出让的底价和溢价率等，从而降低拿地的实际成本。同时，在需求端对开发商资金链进行纾困，对已经出让的地块采取各种方式进行二次出让或尽快开发，以回补土地市场的资金需求，促进楼市和地市的良性循环。

不过在张凯观察看来，今年北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥土拍热度相对较高，反观长春、沈阳等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足3成。

民企归来

11月，多重利好政策出台，股权、债券、信贷融资“三支箭”齐发，让房地产行业成为各方关注的焦点。12月，2022年度中央经济工作会议多次提到房地产行业及住房消费，其中住房改善还被列为扩大国内需求的“第一内需”。中央财办再次强调了房地产行业的重要地位，还指出着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置。

在得到政策和银行实质性支持之后，土拍市场的另一个显著变化是，年末的供应中，民企开始重新活跃。

如12月15日的广州第四轮集中供地，除一贯积极的国央企外，许久不见的民企终于“回来”了，如龙湖、方圆踊跃报名且积极竞拍。

其中，方圆联手知识城集团，以37.9亿元竞得黄埔区外环路以东、长平路西延线以北CPPQ-A5-1地块。该地块用地面积约9万平方米，建筑面积约22万平方米，成交楼面价约1.7万元/平方米，地块容积率3.55。据悉，该宗地块原为水西社区的留用地，2019年11月11日，水西社区和方圆集团曾共同签署了《水西社区168亩留用地合作意向协议》。

广州市房协认为，尽管为“定向出让”，但方圆的最终露面，也算是打破了近期央国企唱独角戏的局面，意义重大。

而深圳今年最后一轮土拍也出现民企身影，且是首次进入深圳的外地房企南通亚伦房地产，其在激烈角逐中成功将宝中安居地块收入囊中。

在天津土拍中，山西鹏飞集团拿下南开战备楼两宗地块，同时出现的新面孔还有万恒置业，拿下海教园地块。

对于2023年土拍市场预判，业内观点不一，一线城市仍被寄有高期待，但从全国范围观察或难言乐观。

广州市房地产协会认为，近两个月，楼市利好一个接一个大放送，相信随着各项措施的落地，市场会有更进一步的体现。市场转好，房企拿地信心也会进一步提振，将在明年的土拍中体现。供地节奏、规则在不断优化，明年也大概率会进一步调整，既提高土地质量，也提高成交率。总体来看，市场环境正在向好，2023年依然可期。

张凯认为，尽管近期房地产是支柱产业再次被重申，市场也预期更多扶持政策即将来临，但“期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱”三重房地产市场压力中，仅期房烂尾担忧可以在短期内得到根本性解决。加上居民收入预期的转变尚需时日，而房价上涨预期转弱无法从根本上得到改变。因此，明年的土拍市场或将延续全国低迷、城市分化的走势。

他认为，明年各地土拍规则将保持宽松，为完成土地出让金收入目标，部分城市实际地价有进一步下调的可能性。