观热点:2022保定楼市年终报 土地篇丨成交地块85宗4017亩 城市更新如火如荼
前言:2022年,保定主城区土地市场共有90宗近279.47万㎡土地发布招拍挂出让公告。与2021年相比,2022年土地供应宗数减少12宗,供应面积减少43%,其中居住用地面积减少46%。
2022年,保定主城区累计成交地块85宗约合4016.6亩,成交金额近139.82亿元。与2021年相比,2022年土地成交宗数减少近9%,成交面积减少近42%,成交金额减少近47%。成交地块中,居住用地成交面积占比77%,其中近90%为城改项目用地,央企国企、地方国资仍是拿地主力,除城市更新项目、解遗项目用地外,几乎没有“净地”入市。土地市场持续低温运行。
(资料图片仅供参考)
新三区土地市场,成交地块以工业用地为主,共成交50宗近1551亩;其次为居住用地,共成交18宗近691亩。徐水区成交地块总面积位列第一,累计成交地块28宗约合1079.87亩,多为工业用地,居住用地成交面积仅占比36%。
1.主城区出让地块情况:成交85宗2677732㎡ 居住用地成交宗数与面积双降
提要:综观2022年土地交易市场,保定主城区整体用地供应90宗2794705.7㎡(重复挂牌地块计算一次),其中,住宅用地供应65宗2177738.1㎡,商服用地供应3宗45972.6㎡。供应总面积同比减少43%。
整体用地累计成交85宗约合4016.6亩,交易金额1398185万元。2022年出让土地成交总面积较2021年减少近42%,土地成交类型主要以居住用地为主。
1.1 整体用地
2022年,整体用地累计成交85宗2677732㎡,约合4016.6亩,同比减少近42%;累计成交金额1398185万元,同比减少47%。其中,居住用地成交62宗,成交总面积2059464.2平方米,约合3089.2亩,占成交总面积的76.91%。商服用地成交2宗,成交总面积39600.6平方米,约合59.4亩,占成交总面积的1.48%。工业用地成交19宗,成交总面积546996.4平方米,约合820.49亩,占成交总面积的20.43%。
▼2022年各类型用地成交情况
▼2022年各类型用地成交面积占比情况
由近几年土地招拍挂成交情况可见,2021年、2022年是保定的城改大年,尤以2021年最为明显,2022年虽然居住用地成交量减少,但是与2019、2020年相比仍有大幅增长。2022年居住用地成交总面积约合3089.2亩,与2021年相比减少近48.95%。商服用地成交总面积约合59.4亩,与2021年相比减少近74.15%。
▼2018-2022年各类型用地成交面积对比(单位:亩)
1.2 居住用地
2022年,保定主城区居住用地共成交62宗,成交总面积2059464.2平方米,约合3089.2亩,成交金额1317895万元。成交面积占比76.91%,比2021年减少近48.95%。
62宗居住用地,多城改、解遗项目用地等,其中央国企、地方国资拿地面积占比近80%,且多为城中村改造项目用地。主要涉及第三批城中村改造安置区项目,包含东廉良、东鲁岗、韩村、水碾头、西大园、西五里铺、小边坨、小营房、王庄村、杨村、马庄、东康各庄、王宋庄、西康庄、南刘各庄、北刘各庄、西马池村、南金庄村、中马池村、南八里庄、南辛庄、北辛庄、北沟头村、崔闸村等。
此外还有晨光安置房项目用地,花庄安置区、大次韩二期城改、中廉良城改、四里营城改、留守坟项目、郭辛庄城改、双胜街棚户区改造、西鲁岗城改、陈庄村城改项目等,以及解遗项目领秀紫晶城、永瑞园三期。
目前,第四批城中村改造名单已流出,可预见,2023年仍会有大批城改项目用地进入土地市场。
除了如火如荼的城市更新项目用地,2022年的土地市场略显冷淡,没有净地入市,更没有活跃的民营房企。相比2021年,尽管净地供应同样很少,但是供应地块位置均较为优质,且土拍市场也激起了不小的水花,像当年拿地的尚玉园·礼苑、尚玉园·玺苑、嘉禾·复兴公馆、东亚臻园、碧桂园星河城等均已入市销售,而且占据了2022年不少的市场份额。反观2023年,入市新盘或将寥寥无几。
▼2022年保定主城区居住用地成交详情
住宅用地丨成交排名
2022年,保定主城区单宗地块成交面积超100亩的有5宗,均为城中村改造安置区项目用地,其中2022-110号地块成交面积逾193亩排名第一,该地块为南辛庄、北辛庄、北沟头村安置区项目用地,由保定骏保开发建设有限公司(隶属中国五矿集团)竞得。居住用地成交面积前十位均为城中村改造项目用地。
▼2022年住宅用地成交面积TOP10
2022年,单宗地块成交价突破5亿的有4宗,均为城改安置区项目用地。其中【2022-027】号地块以7.651亿元的成交总价名列榜首,该地块总面积逾166亩,为杨村安置区项目用地,由中铁建投京畿保定建设有限公司竞得。其次,【2022-110】号地块成交总价6.047亿位列第二,该宗地块面积逾193亩,面积大,但单价低,地块为南辛庄、北辛庄、北沟头村安置区项目用地,由保定骏保开发建设有限公司竞得。
▼2022年住宅用地成交总价TOP10
2022年的土地市场因为多为特定项目用地,所以地块成交单价相比并不高。住宅用地成交单价前十二位中,河北恒祥房地产开发有限公司所拿地块占据了十一席。其中,【2022-038】号地块成交单价约773.87万元/亩,位列第一,地块位于五四路以南、报社街以东、鸿雁胡同以西,为四里营城中村改造项目,临近万博广场。其余10宗也多为四里营城中村改造项目或陈庄城中村改造项目用地,因地理位置均较为优质,所以成交单价排名靠前,但是因为容积率都较高,所以楼面价并不高。
此外,住宅用地成交单价TOP10中,【2022-052】号地块成交单价约617.31万元/亩,位列第八,该地块在朝阳大街东、盛兴路北,为东廉良安置区项目用地,由葛洲坝冀中建设保定有限公司竞得。因位于保定北部商圈,交通便利,位置优越,价格排名靠前。
相比2021年,居住用地中有8宗地块单价超过了900万元/亩,且成交楼面价超过5000元/㎡。其中,华中地产尚玉园·礼苑项目用地成交价格更是逼近1100万元/亩,楼面价高达6600元/㎡。
▼2022年住宅用地成交单价TOP10
▼2022年住宅用地成交楼面价TOP10
整体用地丨房企排名
整体用地成交量仍以居住用地为主,居住用地多为城改项目用地,城改项目仍是央企国企的主场。2022年,葛洲坝冀中建设保定有限公司、中铁建投京畿保定建设有限公司、中电建保定建设发展有限公司、中铁建投保定莲池建设有限公司、保定骏保开发建设有限公司、保定骏丞开发建设有限公司、中电建保定城市更新建设有限公司、葛洲坝保定建设开发有限公司,8家公司所拿地块面积占了2022年主城区成交地块总面积的一半以上。
其中,葛洲坝冀中建设保定有限公司共竞地7宗约合462.72亩,,成交总价231655万元,成交面积与价格均位居首列。所竞地块项目包含东廉良安置区、东鲁岗安置区、韩村安置区、西大园安置区、水碾头安置区地块、西五里铺安置区项目、小边坨村城中村改造项目。
除央企国企外,河北恒祥房地产开发有限公司与保定海通房地产开发有限公司(石榴集团)表现较为亮眼。2022年,河北恒祥房地产开发有限公司共竞得11宗地块,均为居住用地,成交总面积96816.9平方米,约合145.23亩,位列第八,成交总价95105万元,位列第五。据悉,随着多宗地块的逐步到位,恒祥地产深耕多年的昆仑国际与昆泰国际两个精品大盘,或将于2023进入市场。
此外,石榴集团继玉兰湾与春江锦上之后,成功竞得崔闸片区城市更新一期项目用地,拿地总面积74705.3平方米,约合112.06亩,成交总价39405万元。目前崔闸城中村改造项目建设工程设计方案已经发布,石榴集团主城第三子正揭开面纱。
▼2022年房企拿地面积排名
▼2022年房企拿地成交总价排名
1.4 商服用地
2022年,保定主城区共有2宗商服用地成功出让,成交面积39600.6㎡,约合59.4亩,成交价24650万元。2022年商服用地成交面积占比仅为1.48%,与2021年相比,成交面积下降74.15%。其中,保定市爱之蓝房地产开发有限公司竞得的2022-025号地块,位于朝阳大街西、规划五十路南,或为爱情广场酒店项目用地;保定市丘建房地产开发有限公司竞得的2022-003号地块,位于南二环北、乐凯南大街东,或为百悦大厦项目用地。
▼2022年商服用地成交情况
1.5工业用地
2022年,保定主城区共有19宗工业用地成功出让,成交总面积546996.4㎡,约合820.49亩,成交总金额50085万元。
▼2022年工业用地成交情况
1.6 其他用途地块
2022年保定主城区另有1宗科研用地,1宗体育用地成功出让,其中科研用地成交面积约22.51亩,由保定市博发企业管理咨询有限公司竞得;体育用地成交面积约合25亩,由保定皓晨体育发展有限公司竞得。
▼2022年其他用地成交情况
1.7流拍地块
2022年,保定主城区招拍挂市场共有7宗地块未成功出让,包含3宗居住用地,1宗商服用地,1宗工业用地,2宗加油加气站用地。
▼2022年流拍地块情况
2. 满城区:28宗约合633.26亩地块成功出让 仅含1宗居住用地
2022年,满城区土地出让市场整体用地累计成交28宗422171.18㎡,约合633.26亩,成交总价35618.247万元。成交地块包含22宗工业用地,1宗居住用地,2宗仓储用地,2宗公用工程用地,1宗教育用地。其中,工业用地面积占比74.98%,居住用地仅占5.12%。成交总面积比2021年减少13.68%,成交地块仍以工业用地为主。
▼2022年满城区地块成交情况统计
▼2022年满城区地块成交详情
3.清苑区:成交地块24宗约合923亩 含居住用地8宗265亩
2022年清苑区累计成交地块24宗615049.03㎡,约合922.57亩。成交地块包含8宗居住用地,14宗工业用地,其中居住用地面积占比28.7%,工业用地面积占比52.35%。成交地块总面积比2021年增加161.43%,居住用地面积与2021年相比上涨29.04%。
居住用地中,中铁建投保定开发建设有限公司竞地2宗,成交总面积53780.97平方米,约合80.67亩,成交总价28235万元。保定久盛房地产开发有限公司竞地2宗,成交总面积22376.31平方米,约合33.56亩,成交总价7890万元。保定呈祥房地产开发有限公司竞地2宗,成交总面积35394.62平方米,约合53.09亩,成交总价13327万元。
▼2022清苑区地块成交情况统计
▼清苑区挂牌地块成交详情
4.徐水区:成交地块28宗逾1080亩 同比减少近37%
2022年徐水区累计成交地块28宗719911.51㎡,约合1079.87亩。成交地块包含9宗居住用地,14宗工业用地,2宗商业服务设施用地,2宗区域公用设施,1宗物流仓储用地。与2021年相比成交面积减少近37.26%,其中,居住用地面积同比减少10.79%。
居住用地中,河北天行健房地产开发集团有限公司竞地2宗共计13252.63平方米,约合19.88亩,成交总价4772万元;保定龙之道房地产置业有限公司竞地2宗86729.87平方米,约合130.09亩,成交总价22131万元。
▼2022徐水区地块成交情况统计
▼徐水区地块成交详情
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