您现在的位置是: 地产 > > 正文

2022年全国法拍房挂拍60.6万套,成交率不足两成

时间:2023-02-13 09:05:34 来源:新京报 发布者:DN032

“法拍房”的成交价格通常低于市场价,从而一度成为购房人“捡漏”的优质资产。不过,受到政策收紧、楼市下行等因素影响,2022年法拍房成交量不升反降。2月8日,中指研究院发布的统计数据显示,2022年,全国法拍房挂拍量再创新高,但成交套数并未随挂拍套数增加有所提升,全年仅成交11.8万套法拍房,同比下降近15%,成交率下降超10个百分点,其中住宅仍是成交主力,占总成交套数的近70%。


(资料图)

法拍房挂拍量创新高,成交率降至19.4%

“法拍房”是指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。据悉,法拍房主要有四个主要来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产。

对于法拍房交易的情况,中指研究院分析指出,早期,法拍房交易不受限购政策约束,且其成交价格通常低于市场价、与二手房相比无需中介费,成为市场“捡漏”优质资产的渠道,获得较高的关注度。不过,2022年1月1日起,法拍房限购政策全面收紧,法拍房纳入各地房地产限购政策约束范围,受限购约束的竞买人不被允许参与法拍房竞拍。而在该规定发布前,包括北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门等在内的一二线城市,已将法拍房纳入限购范围。在政策收紧、楼市下行等因素影响之下,2022年法拍房成交量不升反降。

根据中指监测数据显示,从法拍房挂拍量来看,2022年,全国355个城市共挂拍86.4万套法拍房,在以同一标的物为基准进行剔除重复后,挂拍套数为60.6万套,较2021年增长35.7%,挂拍金额约1.4万亿元。从挂拍物业类型来看,2021年、2022年,住宅、商业为法拍房主流,二者合计占总拍卖套数近90%。

2021年、2022年法拍房挂拍套数及挂拍金额结构表(单位:万套、亿元)

图/中指研究院提供

在成交率方面,从全国范围来看,法拍房成交率整体较低,2021年共成交13.8万套法拍房,按套数计算成交率为30.9%;2022年,法拍房限购政策全面执行,叠加房地产市场下行,导致法拍房成交率明显下滑,2022年共成交11.8万套法拍房,同比下降14.9%,成交率降至19.4%。

分物业类型来看,住宅是法拍房成交主力。2021年,法拍的住宅成交9.3万套,占成交总量的67.3%,成交金额近1600亿元,占总金额的42.0%;2022年,法拍的住宅成交8.1万套,占成交总量的68.5%,成交金额1224亿元,占总金额的44.8%。

2021年、2022年各类法拍房成交率、折价率

说明:折价率=成交价/评估价 图/中指研究院提供

重庆为近两年法拍房成交套数最多的城市

值得一提的是,从各城市法拍房挂拍量、成交量来看,法拍房市场主要集中于二线城市。在法拍房挂拍量方面,据中指研究院统计数据显示,2022年,在挂牌量TOP20城市中,二线城市数量为12个,三四线城市数量为7个;TOP20城市合计挂拍18.8万套法拍房,占比提升至31.0%,其中重庆挂拍约3.2万套法拍房,同比增长超80%。另外,部分城市的挂拍量增长幅度超100%,如昆明、成都、遵义、苏州、长沙等,其中昆明的挂牌量同比增长高达161.9%,共挂拍1.1万套法拍房。

2021年、2022年挂拍量TOP20城市挂拍套数变化情况

图/中指研究院提供

但是,大幅增长的挂拍量并未带动成交量的明显增长。2022年,重庆共成交7050套法拍房,同比增长12.9%,其成为近两年法拍房成交套数最多的城市。在挂拍量TOP20城中,遵义、赣州、合肥等城市的法拍房成交量并未能进入TOP20。同时,部分法拍房挂拍量增长幅度较大的城市,成交量不升反降,比如昆明2022年成交1505套法拍房,较2021年下降5.6%。

2021年、2022年成交量TOP20城市成交套数变化情况

图/中指研究院提供

受政策、市场双重影响,2022年各地法拍房成交率均较2021年出现明显回落,仅金华、台州、绍兴的成交率保持较高水平,其余城市成交率均低于50%。其中,2022年金华的成交率为61.8%,位列全国首位,但成交率较2021年下降11.3个百分点。

对此,中指研究院表示,由于法拍房主要源自债务纠纷,法拍房挂拍量较高的城市多位于近年来破产企业数量较多的中西部、长三角、珠三角区域。其中,长三角、珠三角核心城市整体经济活跃度高,虽然中小企业破产较多,但法拍房价值认可度仍较高,因而其成交量、成交折价率相对较高。

“捡漏”法拍房仍需防范风险

新京报记者注意到,目前,法拍房价格和二手房价格往往没有拉出太大差距,捡漏不易。尤其是如果法拍房位于热门区域,竞价会非常激烈。

与二手房不同的是,法拍房本身带有复杂的司法关系,购房者还需要提前弄明白房子可能面临的相关风险。对此,中指研究院认为,相较于二手房等,法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣,但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如,在挂拍阶段,执行法院会同步展示房屋信息,但仍有许多重要信息未能明确告知,包括房屋是否存在长期租约、非法占用、无法落户等问题,需要竞买人自行调查判断。基于此,尽管法拍房关注度有所提高,但多数人仍持观望态度。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师表示,购房者购买法拍房,需要重点关注交房问题,注意拍卖公告上有没有法院针对交房问题作出的初步处理;要注意税费是如何约定的,约定的税费是买家全部承担还是各自承担;此外,还要注意法拍房能否贷款以及交易过户时间,因为法拍房付款时间比较紧,买家需要考虑能否做到按时付款以及如何去协调。

此外,郭韧提醒,在没有摸清房产属性、产权状况、是否有抵押、有多少潜在税费欠费、是否有租约之前,购房者最好不要轻易试水,不然可能会面临高额税费甚至过不了户、收不到房的窘境。

标签: 同比增长 增长幅度 优质资产

精彩推送

相关文章