成交微涨,但房价还在跌!刚需天堂,今年能翻盘吗?
增城,作为非限购区,对广漂置业者一向友好,并且其价格在广州各区中还处于价格洼地,大部分板块房价低于2万/㎡,以一套建面80㎡的刚需户型而言,三成首付50万即可拿下,对不少年轻工薪族而言是绝佳上车之选。
(资料图片仅供参考)
那么,这个广州刚需客看房必绕不开的区域,开年以来表现如何呢?
01
克而瑞近期统计数据显示,今年1月到2月中,增城区一手住宅累计网签成交1551套,同比去年微涨4%。
4%的成交涨幅,看似平平无奇,然而放眼全市,实际上除海珠区因琶洲南TOD集中网签带来7倍的成交涨幅以外,其余9区成交同比均有不同程度的下滑。
与此同时,克而瑞统计到,目前增城成交市占率达26%。按该口径计算,广州每成交4套新房,就有1套来自增城区。
可以说,作为刚需置业热土,尽管市场对其看高看空参半,但一直以来增城还是实力站稳全市“成交大户”的位置。
02
成交、市占率表现尚可,但从房价角度看,增城的情况却并不乐观。
众所周知,坐落在外围区,在广州东进战略及近些年基建不断完善的助力下,增城楼市曾经一片欣欣向荣,房价也与日攀高。
克而瑞数据显示,2016年,增城新房成交激进,爆破网签超3万套,房价一路高歌首入万元门槛;到了2019年,房价已经坐一望二,2021年正式突破2万/㎡,上涨势头十分迅猛。
短短五年,房价从一到二,瞄准其上升节点的买房人也从中收获甜头。换算成一套100㎡的新房,就是高达100万的可观涨幅。要知道,以广州的平均工资,根本无法实现5年创造多出的100万元存款。
然而,自近两年市场下行以来,供应天量,且产品趋向同质化的增城,内卷已成常态,房价实实在在的涨不动了,出现尴尬的横盘甚至是阴跌。
克而瑞统计到,2022年增城一手住宅网签均价重回1字头,同比下滑10%;今年截至2月中,增城一手住宅成交均价继续阴跌4%,仅剩17957元/㎡。
03
目前增城新房存量高企,克而瑞统计到,截至1月底,增城新房库存2.5万套,远甩其他区域,是隔壁黄埔的两倍。
去化周期更是红灯大量,按照近12个月的平均去化速度推算,这2.5万套新房需要20.2个月才可消化完。
具体到各个板块,更是压力压力不一。监测到,区域内仅仙村板块低于行业警戒线,而这是由于该板块库存极低、以及前期万科金色里程的持续网签;相对乐观的还有永宁、石滩板块,去化周期控制在一年半左右。
此外,其余板块去化周期均高于20个月,去化阻力颇大,即使是最接近主城的新塘板块也需要20.2个月才可消化完当前的库存。
04
面对高企的库存、持续阴跌的房价,增城楼市面临的困境有目共睹。但是,总的来看,作为广州东进重要的一环,增城区依然魅力无穷。
需要肯定的是,增城区域规划利好一直在稳步推行中。
譬如,《广州市2023年重点建设项目计划》中,增城共有80个项目上榜,其中49个为重点建设正式项目,总投资约3915.3亿元,年度投资超过407.8亿。
值得一提的是,交通基础设施将会是增城今年的建设重点,包括广汕铁路、广州东站至新塘站五六线、新白广城际等15个项目,进一步加强增城与主城区域的联结,从而带动楼市繁荣。
另一方面,由于去年宅地出让遇冷,今年增城入市的项目或比往年明显减少;同时,从年初公布的《2023年广州经营性用地供地蓝皮书》也能推断,今年仅有9宗宅地供应的增城,将会放慢新房供应的脚步,缓解当前供应过剩的局面。
作为众多广漂选择的置业第一站,增城区的新房需求就摆在眼前,待市场转暖,相信区域市场会逐渐恢复往日生机。
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