执行了两年多的二手房指导价或将走进历史！？

近日，深圳楼市刷屏一个消息：深圳二手房“参考价时代”即将成为过去式。具体内容为：参考价不调整，银行核定贷款金额以评估价和网签备案价孰低为准，参考价作为参考！

【资料图】

由于“参考价不调整”，因此官方没有表态，但值得玩味的是银行的态度：参考价仅作参考。

参考嘛？就是说可以参考，也可以不参考。

这意味着深圳二手房参考价已是形如虚设，束缚深圳楼市的“绳索”，要松开了。

2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交参考价发布机制，3595个小区被纳入参考。

此后，不管是中介门店，还是网络平台，二手挂牌价格不可高于参考价上限，高出则不以展示。

上有政策下有对策，刚开始不死心的卖家或中介为了标注目标价格时“各显其招”。

如深圳宝安一套价值上千万的学区房以650万的价格挂牌出售，业主还提了一个附加要求，买房人还需绑定购买一幅业主“真迹名画”《八骏图》，标价380万...

深圳某中介门店则用榴莲和香蕉打“暗语”：一个榴莲代表1000万元，一根香蕉代表100万元，以形代数标注小区的价格，后来中介机构还被查处...

不展示还是其次的，更致命的是参考价还跟银行贷款挂钩，无疑给深圳火爆的二手房交易市场泼了一盆冷水。

之后成交量一路下跌，直接跌到地板上，甚至有单月跌破千套成交！

如今，深圳各银行“告别”二手房参考价的消息，让原本稍显沉寂的楼市瞬间沸腾了起来。

自消息发布后有房产中介称，“有二手房业主来咨询并小幅调高挂牌价“、“对于深圳楼市的复苏有一定的促进作用，但效果仍需要观察。”

从供应端情况来看，当前深圳二手房挂牌量处于高位，二手住宅挂牌量已经超3.6万套（来源：链家）。

财联社认为，深圳作为全国首个率先执行二手房参考价政策，同时效果最为明显的城市，其政策的变化被认为具有风向标意义。

多位楼市专家认为，出台二手房参考价政策是为了降杠杆，当市场杠杆明显下降，达到预期后，其存在意义已经不大，调整是早晚的事。

在深圳二手房参考价政策出台后，全国多个热门城市陆续跟进，广州也是其中一个。

2021年8月31日，广州发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，同日96个小区被列入指导名单。

新政落地一个月后，二手房成交量降至6198宗，环比8月同期（8535宗）环比下降27.4%，同比大减56.0%，创下近年来成交最低位。（回看：“1个月了，我们就卖了1套房”）

同时，业主对市场信心偏弱，议价空间增大、降价出售已成常态。

不过有一说一，相比深圳，广州的二手参考价政策的威力并没有那么大，同年4月出台的9区二手房“增值税2改5”政策的影响更加深远。

“2改5”，则未满5年的房源需缴纳约5.6%的增值税费，对广州来说，才如雷神的重锤，狠狠的砸向楼市。

看回前面的数据清晰可知，5月开始广州的二手成交便陡然下跌，8月出台的参考价政策只不过是“雪上加霜”罢了。

不过，广州的参考价政策也早就名存实亡，形如虚设。

去年四季度开始，贝壳、链家等平台不再屏蔽真实挂牌价，挂牌价和参考价都作正常显示。

|图源：贝壳二手房 2022年12月截图

此外，广州多家银行贷款经理处表示，其所在银行二手房按揭放款已不按参考指导价，而是按成交价和评估价孰低原则来放款。

一位银行贷款经理称，广州二手房参考价出来后，各大行有过一段时间按指导价放款，但执行时间并不长。

还是那个道理，指导价只是特定时期为了降杠杆的特定产物，达到预期后，存在意义便不大了，自然就会随着市场行为进行调整。

随着调控环境稳定趋松、市场基本面向好、2023年初广州楼市稳健回暖。

二手市场亦氛围活跃，3月成交量重回12000宗水平，创近23个月以来的新高。

不过值得一提的是，开年的火爆行情多是由于去年四季度被压制的购买力得以释放。

随着原有购买力消耗完毕，而新的购买力没有刺激跟上，如今市场出现“青黄不接”的情况，要说楼市全面回暖还属为时尚早。

接下来调控端是否会明确松绑、政策端是否会出新的利好和喊话等，都将直接影响到楼市接下来的走向，我们也只能拭目以待了。