最近几年，房子逐渐回归住宅属性，居住体验感成为了购房者越来越关注的方面。为了满足购房者的居住体验及获得感，开发商设计出来的高实用率（又称高得房率）住宅产品不断迭代升级，甚至有户型实用率达到九成五以上，住宅市场上的户型“内卷”现象也越来越明显。

日前，为改善群众居住品质，广州发布两则通知，对建筑设计的相关规定提出了明确的修改。7月28日，广州市规划和自然资源局印发《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）》（以下简称《措施》），8月1日，《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）发布，均对住宅建筑设计的相关标准提出了修改建议。其中，关于飘窗的最大进深、阳台的设计、公摊面积的计算方式等规定给开发商及购房者都能带来利好。

(资料图)

未来住宅实用率有望普遍提高

飘窗最大进深提高0.3米

《措施》指出，为满足“未来社区”“健康住宅”及商业办公的空调设备安装需求，考虑建筑立面的协调性，结合室外机设备尺寸及散热要求，将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗、空调外机搁板的最大进深尺寸均放宽至0.8米。此前，广州的要求是飘窗最大进深尺寸为0.5米，空调外机搁板最大进深尺寸为0.6米。

阳台面积占比提高

《征求意见稿》是对2018年12月1日起实施的《广州市规划管理容积率指标计算办法》（以下简称《办法》）的修订。《征求意见稿》提出，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20%的，按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的部分，按其水平投影面积计算容积率建筑面积，其中满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。

对比现有《办法》，《征求意见稿》将住宅套内建筑面积只计算一半计容建筑面积的半开敞空间比例由原来的不超过套内面积15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率（指阳台位置连续设置栏杆、栏板等围护设施的长度占阳台周长的比值）不低于40%、不限制进深的主景观阳台。

架空走廊、景观亭廊等公摊面积减少

另外，《征求意见稿》还提出，符合规定的建筑公共开放空间及其交通附属设施（含专用楼梯、电梯及坡道），在核定建筑容积率指标时，不计入容积率建筑面积。这里的“建筑公共开放空间”是附属于建筑物，具备边界开放与便捷的公共可达条件，面向公众或者不特定业主全天候免费开放的公共空间，包括架空层、屋顶花园、骑楼、过街楼、架空走廊、空中连廊、檐廊、挑廊、景观亭廊等，但不包括住宅建筑位于塔楼中间层的单个架空空间。《征求意见稿》扩展了建筑公共开放空间的含义。

对于购房者而言，上述规定的出台（或拟出台），将切实提高所购房屋的实用率。在购房过程中，飘窗不算入面积，阳台、入户花园只计算一半面积，这三者设置条件的放宽意味着赠送面积的占比增大，购房者购房的附加值得以提高，实用率增大。另外，未来，架空走廊、空中连廊、景观亭廊等空间都有望不算入公摊面积，购房者对这些空间的异议将减少，套内面积的组成更加纯粹。

高附加值空间增大，房屋设计带来更多的可能性

飘窗、阳台等规定条件放宽，对住宅空间设计能够带来更多的可能性。《征求意见稿》起草说明指出，后疫情时代人们对于居住环境、阳台空间提出了更高的要求，有必要对住宅半开敞空间半算计容比例适当放宽：一是鼓励设置入户花园，利于通风换气，满足入户消杀、临时储物等无接触和缓冲目的；二是鼓励设置一个大进深多功能阳台，后疫情时代阳台成为可以承载居民休闲、健身、种植等多种功能场景的复合空间，增加阳台面积既可提升室内空气流通，也是缓解居民对户外环境的需求，让居民在家也能感受自然氛围；三是鼓励单独设置生活阳台，用于晾晒、存放蔬菜等功能，与活动阳台区分开，加强空气对流。

目前，广州市面上利用阳台做出高规格设计的产品众多。例如，万科黄埔新城在售户型阳台最大进深2.4米，最大宽度6.6米，搭配三个南向飘窗，可实现五开间朝南的通风采光最优化；琶洲樾、万博和樾府等楼盘阳台最大进深也达到了2.4米，景观性和舒适度十足；保利天瑞将阳台与不算入面积的花池设计在一起；保利湖光悦色有三开间阳台长度可达14米，都增大了购房者对阳台的体验感。

未来，住宅中若是设置多生活阳台，那么大阳台的晾晒功能将转移至其中，景观功能将得到更大发挥。业内人士指出，不限进深的阳台可能性更大，可以被开发商设计成书房、客房等“灵动空间”，未来“+1”的户型可能会越来越多。另外，LDKB（客厅+餐厅+厨房+阳台）一体化设计的功能性也有望得到充分的发挥。

飘窗方面，以往0.5米进深的飘窗可能只足够一个成年人坐下，未来0.8米进深的飘窗甚至可以满足躺着的需求，因此，以往一些刚需楼盘中相对“鸡肋”或是“只能当书房”的可改空间（灵动空间），则有望真正成为“放得下床”的卧室空间。

目前市面上，飘窗除了被开发商设计成卧室的飘窗台（可与床铺连在一起）以外，还会被设计成厨房操作台、卫生间飘窗台、书桌台面、储物柜等，甚至客厅内的全线飘窗可连起来设计成一面景观窗台……因此，实现飘窗最大化，除了提高实用率，还能为各种空间设计带来更多的可能性及兼容性。

新产品迭代，或对一二手市场带来冲击

广州中原地产分析人士指出，上述两则新规的通知可理解为未来住宅建筑将是“更多不计容面积、更少公摊、更高得房率、更多赠送”，不论总价、单价或产品力，对比在售项目，均有较大冲击。

简单来说，对比在2018年《办法》下诞生的住宅产品，未来按照《征求意见稿》设计的新产品有望在同等建筑面积之下，有着更少的公摊面积，更多的套内面积和更多的阳台和飘窗等“赠送面积”，因此有着更高的实用率，这样的产品与现有产品实现了错位。另外，新产品在面对品质较差的老旧小区二手房时，更具有优势，从而影响“卖一买一”。

对购房者而言，新产品的出现增加了利好，尤其是刚需盘，在同等价位的基础上，未来可以选择更多高附加值属性的户型，比如多一个入户花园、多一个书房、多一些储物空间等。而对于本身就已经实现高端化的改善型产品（如大平层）而言，更多的变化可能在于空间感的提高，如卧室空间增大，阳台花池占比的提高等。

《征求意见稿》起草说明提到，为鼓励利用层间架空、空中连廊等空间，打造丰富的建筑公共开放空间，改善高层建筑的公共空间品质，参照深圳市等地做法，将住宅、办公、商业类建筑首层以外的公共开放空间（不计容）累计不大于本栋建筑规划核定计算容积率总建筑面积的比例由原3%放宽至5%。

加上上文提到的其他建筑公共开放空间及其交通附属设施（含专用楼梯、电梯及坡道），对开发商来说，大量面积不计入容积率建筑面积，可以将不必要的公摊面积成本节省至户型开发设计当中，更有利于提高产品品质，促进销售。另外，在鼓励打造建筑公共开放空间的前提下，开发商也可能会更加注重小区内部景观亭廊等休闲空间的打造，既可以拉高楼盘定位，也可以为购房者提供更多生活场景。

有业内人士分析认为，新规落地后，开发商能在有限的计容建筑面积内开发更多的住宅，增加可销售面积从而提高利润，因此可以刺激房企在土地市场上拿地。