房地产土地周报:土地供应环比升温 楼市因城施策
土地供应(2021.10.25-2021.10.31):百城土地供应建筑面积累计同比下降17.39%本周合计供应391 宗地块;其中住宅用地183 宗,商服用地53 宗,工业用地139 宗,其他用地16 宗。
本周100 城土地供应建筑面积合计3803.58 万平方米,环比上升68.45%,同比下降26.33%,累计同比下降17.39%,较前一周下降0.3 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为1054.24、937.58、1811.76 万平方米,环比增速分别为5169.47%、-27.94%、93.36%;同比增速分别为54.97%、-43.02%、-36.14%;累计同比增速分别为5.34%、-11.14%、-23.53%;较前一周变动3.87、-0.93、-0.39 个百分点。本周100 城土地挂牌均价4356 元/平方米,环比上升42.54%,同比上升28.72%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为8881、5121、1200 元/平方米,环比增速分别为711.05%、16.25%、-4%;同比增速分别为-5.85%、20.86%、-19.35%。
土地成交(2021.10.25-2021.10.31):百城土地成交规划建筑面积累计同比下降18.45%本周合计成交102 宗地块;其中住宅用地13 宗,商服用地24 宗,工业用地60 宗,其他用地5 宗。
本周100 城土地成交规划建筑面积896.9 万平方米,环比下降50.1%,同比下降81.41%,累计同比下降18.45%,较前一周下降2.37 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为110.62、435.36、350.93 万平方米,环比增速分别为-53.69%、-37.14%、-59.49%;同比增速分别为-42.39%、-75.4%、-87.74%;累计同比增速分别为2.03%、-20.81%、-19.04%;较前一周变动-1.07、-1.91、-2.83 个百分点。本周100 城土地成交均价2495 元/平方米,环比上升11.83%,同比下降18.3%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为10259、1665、1076 元/平方米,环比增速分别为95.63%、-21.02%、-28.22%;同比增速分别为66.25%、-53.11%、-57.62%。本周100 城土地成交总价223.75亿元,环比下降44.21%,同比下降84.82%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为113.49、72.5、37.76 亿元,环比增速分别为-9.4%、-50.35%、-70.91%;同比增速分别为-4.22%、-88.46%、-94.81%。
投资建议:
本周跟踪36大城市一手房合计成交3.03 万套,环比上升3.13%,同比下降31.58%,累计同比上升5.96%,较前一周减少1.6 个百分点。本周跟踪的11 个城市二手房成交合计0.6 万套,环比下降18.75%,同比下降55.34%,累计同比下降3.4%,较上周减少0.51 个百分点。截止本次统计日,全国14 大城市住宅可售套数合计68.47 万套,去化周期36.6 周,环比下降11.01%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-43.25%、0.74%、0.18%。
10 月房贷利率首次整体下降。贝壳研究院报告发布的最新报告显示,10 月90 城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1 个基点。业内人士认为,这是今年以来房贷利率首次出现整体下降,预计未来在贷款首付比例和利率方面将对首套房购房者予以支持。克而瑞研究中心也认为,房贷利率最紧的时候应该已经过去,未来房贷利率会趋于平稳,即放款的速度会加快、利率上升的势头暂告一段落,对于购房群体是一个好信号。
一线城市二手房成交量下降,深圳创近10 年新低根据多家机构公布的数据,一线城市10 月份的二手房网签量出现集体下降:2021 年10 月,北京二手房住宅网签9340 套,同比下调53.4%,环比下调25.7%,这也是北京二手房市场连续7 个月成交下调,更是年内首次跌破万套;今年10 月,广州二手住宅网签为5253 宗,环比下降15.25%,同比下降50.91%;最值得注意的是,深圳二手房成交量已降至近10 年新低。10 月份,深圳全市二手住宅过户套数为1605套,环比下滑9.1%,过户套数为2012 年3 月以来的最低值。上海的二手房网签数据虽暂未公布但业内预测也难言好转。对于市场快速转冷,中指研究院指出,除了下半年来信贷环境收紧,前期中央、地方密集调控政策的出台也对市场预期造成影响,使得10 月房地产市场整体延续降温态势。“虽然9 月底以来央行多次向市场传递积极信号,但在下行预期已经形成时短期内市场表现还未回稳。”
楼市因城施策。北京加强商品房预售资金监管。11 月4 日,北京市住房和城乡建设委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》,明确了商业银行的监管责任,将以两年为周期组织考核评价,淘汰未履行预售资金监管职责,以及无法承担预售资金监管工作的银行;同时购房人可凭网签编号和密码,通过政府网站查询账户的出入账信息和余额;新增政府接管账户和资金实施封闭管理的制度等等。我们认为,供应端将持续以规范房地产市场秩序为主,需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度,“因城施策”会保持常态化。
房地产税改革试点工作正式启动,短期可能对市场预期形成较大冲击,长期量价仍由住房供求基本面决定。
随着百强销售下行,多地出现土地流拍,行业风险事件频出,地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间,我们维持8 月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因,持续推荐:1)优质龙头:金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团;3)优质物管:碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等;4)低估价值:城投控股、南山控股等。
风险提示:政策变化不及预期;房屋销售不及预期;疫情二次反弹
(文章来源:天风证券)
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