首批REITS业绩回顾及第二批REITS展望:首批基础设施REITS表现亮眼 关注第二批REITS认购机会
2021 年11 月12 日,第二批2只基础设施REITs 获得发行批文,华夏越秀高速REIT 将在深交所上市,建信中关村产业园REIT 将在上交所上市。华夏越秀高速REIT 为特许经营权REIT,投资于位于湖北武汉的汉孝高速公路,收入包括项目公司收取的车辆通行费收入、广告费收入、与服务设施等相关的租赁收入等各种经营收入,以及其他收入。预计2021年、2022 年的现金分派率分别为7.70%、7.87%,预计项目内部收益率为6.80%,基金存续期限为50 年;建信中关村产业园REIT 为产权REIT,投资于北京市海淀区中关村软件园内的互联网创新中心5号楼项目、协同中心4 号楼项目和孵化加速器项目。预计2021年、2022 年现金分派率分别为4.62%、4.78%,基金存续期限为45 年。
11 月19 日,两只基础设施REITs 开始网下询价。根据基金招募说明书,华夏越秀高速REIT 预计发行规模为19.55 亿元,募集份额3 亿份,询价区间为6.512 元-7.499 元,根据预计发行规模推测的发行价格为6.517 元,处于询价区间的0.47 百分位。建信中关村产业园REIT 预计发行规模为26.121 亿元,募集份额9 亿份,询价区间为2.851 元-3.350元,根据预计发行规模推测的发行价格为2.902 元,处于询价区间的10.29 百分位。两只REITs 在战略配售、网下、网上的初始配售比例较为相似,均有70%左右份额分配给战略配售投资者,扣除战配后的70%为网下初始发售份额,扣除战配后的30%为公众初始发售份额。
截止至2021/11/16,深交所的四只REITs 中,中航首钢生物质REIT 是表现最好的REIT,涨幅达到34.53%,而表现最差的是平安广州交投广河高速公路REIT,下跌0.12%。上交所上市的五只REITs 产品中,富国首创水务REIT 和中金普洛斯REIT 涨幅较大,分别为26.65%和24.65%,而表现最差的是东吴苏园产业REIT,涨幅为8.99%。 REITs 与权益、债券资产的相关性普遍较低,因此在资产配置组合中加入REITs 可有效分散风险。
市场对于特许经营权REITs 的估值普遍低于产权REITs。基于我们之前的分析,特许经营权REITs 更偏债性,而产权REITs 更偏股性,因此,当前REITs 估值一定程度反应了上述结论。如按照11 月16 日收盘价以及三季报更新的可分配金额计算,首钢绿能的P/FFO为14.78 倍,在所有项目中最低,中金普洛斯REIT 的P/FFO 为88.26 倍,在所有项目中最高。相比上市首日的P/FFO,所有产品的估值均有不同程度的提高,尤其是产权REITs的估值上涨明显,投资者需注意其风险。
风险提示及声明:本报告对于基金产品、指数的研究分析均基于历史公开信息,可能受指数样本股的变化而产生一定的分析偏差;此外,基金管理人的历史业绩与表现不代表未来;指数未来表现受宏观环境、市场波动、风格转换等多重因素影响,存在一定波动风险;本报告不涉及证券投资基金评价业务,不涉及对基金产品的推荐,亦不涉及对任何指数样本股的推荐,请详细阅读报告风险提示及声明部分。
(文章来源:上海申银万国证券研究所)
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