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实探!郑州楼市新政首日 已有楼盘闻风涨价!40多城松绑 或更多跟进!政策利好 上车趁早?

时间:2022-03-02 22:08:41 来源:上海证券报 发布者:DN032

全国首个全面松绑“认房又认贷”的城市来了。

3月1日,郑州市人民政府发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称“《通知》”),其中松绑“认房又认贷”、房贷加量降价,给予房企贷款支持等共计19条多维度、大力度的政策,打响了二线城市地产政策松绑的“第一枪”。

同时,记者也了解到,在南昌、南通等地不限购区域,部分银行也执行首套房贷首付两成政策。

据中指数据监测,自2022年以来,全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面松绑房地产调控政策。

合理的住房需求将得到进一步释放。业内认为,郑州的政策可能会成为观察此轮房地产调控政策调整的一个“信号标”。未来,不仅是三四线城市,或有更多二线城市将跟进出台利好政策。

实探新政后的郑州楼市:已有楼盘、二手房业主闻风涨价

3月1日晚,郑州19条“救市”政策来袭,给沉寂许久的房地产市场带来了信心。

郑州楼市新政中松绑“认房又认贷”无疑成为此次最具代表性的标志。那么,新政发布后,郑州楼市有何反应?

3月2日,记者走访了解到,不少本地开发商打出了“政策利好,上车趁早”的宣传标语,也有楼盘、二手房业主闻风而动,悄然涨价。

3月2日上午,记者在郑州二七区南三环附近售楼部看到,大厅内有3-4组看房者,尽管看房者寥寥,但该楼盘销售人员表示近期房价已缓慢上调。

“昨晚新政出来后,集团就连夜上调了价格”,该售楼人员表示,目前平均每套房上调了2万元-3万元,“均摊到每平米,其实涨幅不大。”据了解,该楼盘在售的主要是75㎡-135㎡的房源,整体均价在1.2万-1.4万/平方米。

“新政发布后,公司就连夜开会讨论,主题就是如何根据政策利好促销售。”郑州一家房企负责营销策划章铭(化名)告诉上证报记者,这个讨论一直持续到深夜,最后定的策略是:暂不涨价,保持原有优惠政策不变。章铭表示,新政确实给力,但实际效果还需市场检验,目前还要静观其变。

此外,在郑州市金水区常绿东风宸苑项目现场,记者成为了该楼盘唯一一组到访者。现场销售人员介绍,该楼盘已经在销售末期,还剩十几套房源在售,楼盘均价在2.2万元/平方米左右。

对于新政带来的影响,该销售人员表示,目前市场还处于政策消化阶段,预计新政公布后的首个周末或小长假,看房者会有明显变化,楼盘的去化速度可能会加快,后期价格可能也会小幅度上涨。

郑州楼市新政对二手房市场影响几何?

贝壳找房郑东新区某门店负责人坦言,新政提振了整个楼市的信心,但是在实际操作过程中,一些卖家对市场过分自信。

“本来350万的交易价格已经谈好了,但今天一早房主突然加价,要370万才成交。”该负责人介绍,新政官宣后,门店已经出现了多起“跳价”的情况。

取消“认房又认贷”

《通知》中“最大招”的一条是:对于拥有一套住房并已结清贷款的家庭,可以实行首套房贷政策。这条政策,直接开启了这轮松绑“认房又认贷”的先例。

同时,进一步放开限购门槛。《通知》指出,子女、近亲属在郑州工作、生活的,允许其投靠家庭新购一套住房。

“这实际降低了郑州市限购门槛。”梁波涛表示,这意味着,在郑州工作生活的外地户口家庭,如果有外地亲属投亲养老的话,则最多可以购买二套房;如果是郑州本地户口家庭,有外地亲属投亲养老的话,则最多可以购买三套房。

不仅如此,该政策还引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放,下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

这一系列政策组合拳下来,意味着在郑州购买第二套、第三套住房,不少家庭将有机会享受首套房的低首付和优惠利率。

不过,中国银行郑州一家支行客户经理对记者表示,目前利率和房贷首付比例均没有变化,首套房贷首付仍为30%。“我们正在制定新的房贷政策,预计最近几天可以落地。”

观点:政策目的在于“稳”“房住不炒”仍是底线

对于新政首日不少房企、房主提涨房价的情况,有业内人士表示,此次郑州楼市松绑的目的在于“稳”,而非引导新一轮上涨,“房住不炒”仍旧是底线。

作为省会城市,郑州一直是限购城市。

中指研究院郑州分院总经理梁波涛对记者表示,郑州限购区域包括市内八区、港区、新郑市、荥阳市、中牟县。目前郑州市户口家庭可购两套住宅,单身可购一套,外市户口可购一套。

国内某房企高管告诉上证报记者,郑州出台的19条房地产新政具有风向标意义,政策内容比较完整,力度也较大。对大多数开发商而言,还是希望能够通过快速销售实现资金的回笼,而新政对于促进房企销售肯定会有积极作用。

“当然,这需要一些时间,有一个过程,土地市场的复苏应该会晚于房企销售的复苏。”该人士表示,郑州出台房地产新政某种程度上来说也是为了维稳,不排除后续还会有其他城市出台类似的政策,只是在范围、力度上可能会有一些差异。

也有业内人士表示,随着政策松绑,房价可能会出现小幅抬升,但2022年国内楼市的回暖,已经不是曾经房价全面上涨的信号了。

“一些宣称涨价的,可能是开发商的营销策略,目的在于吸引更多还在观望的客户,抓紧时间买房、定房。”该人士表示,“房住不炒”仍是底线,房地产也会向基础民生行业回归,在楼市上进行投机行为,必然要遭遇各种各样的遏制。

预计更多城市将出台利好政策

此轮郑州的楼市政策,意味着政策支持更上层楼。

“此次郑州政策的调整是政府行为,且政策调控力度非常大。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院研究员董希淼表示,尽管此前各地调整了公积金贷款首付比例等,但只是小范围的政策调整。而近期不少三四线城市部分银行下调房贷利率和首付成数,也都是市场行为。

知名财经评论员刘晓博也对记者表示,虽然在二线城市中哈尔滨此前也调整过楼市政策,包括人才学历购房补贴、公积金贷款提高房龄至30年等,但力度都没有郑州大。

作为重要省会城市,郑州松绑楼市将产生一定的示范效应。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对记者表示,预计接下来会有更多城市跟进,特别是基本面偏弱,市场调整压力大的城市。

业内认为,未来应该会有越来越多的城市,包括二线、三四线城市将会跟进郑州的做法。

“楼市跟郑州一样冷的城市还有不少,比如济南、青岛、石家庄、太原等。”刘晓博表示,目前房地产调控有点类似2015年,地方政府陆续出台政策,且力度不断加大。但他认为,当前不太可能如2016年那样全面出台“去库存”的政策。

近期释放出诸多政策利好,楼市是否已经回暖?

平安证券分析师杨侃表示,虽然目前重点城市房贷利率从2021年9月见顶以来持续回落,但今年2月百强房企销售同比降幅超40%,50城日均成交环比降幅达24.7%,楼市成交暂未见起色。

房地产市场有趋稳、趋好的走向

易居研究院智库中心发布报告预计,随着各类宽松政策效应的释放,全国31个省份房地产市场都有趋稳、趋好的走向。

据中国指数研究院最新报告,全国100个城市新建及二手住宅数据显示,2022年2月,百城新建住宅平均价格为16184元/平方米,新房价格结束三连跌态势,环比上涨0.03%;同比上涨1.89%,涨幅较上月收窄0.17个百分点。百城二手住宅平均价格为16009元/平方米,二手房价格结束四连跌态势,环比上涨0.14%;同比上涨2.72%,涨幅较上月收窄0.14个百分点。

中国指数研究院指数事业部分析师孟新增向记者表示,各地“因城施策”节奏有望加快,预计3月份成交规模环比会有所上升,但基于去年同期高基数下,成交规模同比大概率仍为下降趋势。但同时需注意,热点一二线城市市场恢复节奏或相对较快。

稳投资持续不断加码

近期多地重点项目密集开工,3月1日,秦皇岛140个重点项目集中开工;2月28日,吉林省2022年春季项目(678个5000万元以上项目)集中开工;四川成都近日表示今年将实施194个重大项目……

种种信号显示,一季度投资开门红已在望。

“2022年稳增长是非常明确的政策基调,也是宏观经济和资本市场定价重要的主线。”民生证券首席宏观分析师周君芝说。

“去年12月以来的基建投资反弹,此后基建修复趋势延续,当前基建复工情况良好。”周君芝分析表示,去年11月基建投资单月同比-7%,12月修复至4%,环比改善力度非常明显。数据已印证今年1月以来基建投资仍在修复进程中。

投资的开门红,也让投资大咖看好其带给A股相关板块的投资机会。近日国泰君安研究所所长黄燕铭表示,今年三大投资重点:新老基建、地产纠偏、消费企稳。

国泰君安分析师韩其成认为,建筑指数近期下跌4%主要是政策数据真空期受外围风险事件拖累。3月天气转暖进入施工旺季,基建投资业绩订单将超预期好转。并且,建筑涨幅、估值、配置仍处历史低位,有望在3月旺季迎接业绩超预期主升浪。

“2022年经济工作稳字当头,在加大宏观政策跨周期调节力度、适度超前开展基础设施投资、财政政策和货币政策协调联动等政策要求下,基建成为稳增长主要抓手。”盛昌盛也认为,房地产行业政策边际持续改善,或正在接近政策底,叠加保障房等结构性机会,看好板块逐渐修复。

(文章来源:上海证券报)

标签: 楼市新政

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