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每日观察!这个数字一年三降 让4亿人减负!

时间:2022-12-23 05:46:00 来源:国际金融报 发布者:DN032

2022年,在新冠疫情的冲击下,购房者还贷压力明显增大。幸运的是,这一年LPR三次下调,5年期以上LPR累计下调幅度达35个基点,不少人搭上了房贷政策松绑、银行降息的顺风车。明年1月起存量房贷客户还款压力也将大幅降低,虽然今年理财产品收益下滑,但是要不要提前还贷,您可以再好好斟酌一番。


【资料图】

2022年,一个数字给4亿人减了负。

据统计,我国背负房贷的家庭有2亿户,若以一户家庭由夫妻2人共同还房贷计算,我国的“房奴”群体达到4亿,约占我国总人口的28.3%。今年以来,5年期以上LPR(贷款市场报价利率)一降再降,1月降至4.60%;5月,又降至4.45%;8月,再降至4.30%,年内累计下调35个基点,成为LPR调整幅度最大的一年。

“房奴”惋惜买早了

周美(化名)是今年9月在上海购买首套房的95后。当10月1日起公积金贷款利率下调时,她觉得自己很幸运,不过两个月后,她扼腕叹息:“还是买得太早了!”

与6、7月上海天气的炎热形成鲜明反差的是楼市的冷清,周美的买房计划从去年耽搁至今年,主要原因就卡在首付比例和贷款利率上。“上海二手房贷款自去年8月实行‘三价就低’政策(银行根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价,选择其中最低的价格来审批贷款额度)后,我周围准备买房的朋友都因为这个拿不出足够的首付,有的看房子花了近一年时间,有的只能舍近求远,甚至远到金山、崇明了。而且当时贷款利率太高,等候银行放贷的时间长。”

当时,房贷利率冲到5.5%-6%。不到一年,房贷利率“过山车”由上坡转为下坡。自2019年实行LPR浮动定价机制以来,2022年成为LPR调整次数最多的一年,两次“双降”,一次“单降”。2022年1月,1年期LPR下降10个基点至3.70%,5年期以上LPR下降5个基点至4.60%;5月,5年期以上LPR大幅下调15个基点至4.45%;8月,1年期LPR下调5个基点至3.65%,5年期以上LPR再次下调15个基点至4.3%。

由于5年期以上LPR与房贷利率直接挂钩,全国的房贷利率随之持续下滑。融360发布的房贷利率报告显示,2022年11月,全国首套房贷款平均利率为4.17%,比全国房贷利率下限高7BP(基点);二套房贷款平均利率为4.95%,比全国房贷利率下限高5BP.从降幅来看,首套房贷款利率今年累计降幅140BP,二套房贷利率累计降幅90BP.一些城市的首套房贷利率甚至跌破4%,比如,大连首套房贷利率降至3.95%,石家庄等地降至3.8%,清远等地最低触及3.7%。

对于降利率的重要性,中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌此前曾表示,表面看中国的金融市场平稳,但实际上从信贷市场来看,可以看到房地产市场不乐观。如果房地产市场过度下行,则会有信贷塌方的危险。

“重点还是降低房贷利率,推动房贷利率的市场化竞争,把利率真正给降下去,把大家买房的成本降下去。房地产市场已经出现非常严重的分化,未来相当长时间可能就是易冷难热,大部分城市面临销售房价不景气,只有极个别的大城市可能有房价上涨的压力。”张斌表示。

周美最后顺利“上车”得益于上海“三价就低”的悄悄松绑。上海某股份行员工对《国际金融报》记者透露,之前房产的银行评估价通常都是市场价打对折,现在基本都能达到市场价的8成。评估价高,贷款额度就高,相应的减少了购房者首付的压力。

周美表示,虽然松动的幅度不大,但对于捉襟见肘的刚需购房者来说也是一大利好,再加上房贷利率下调助推一把,就“上车”买房了。

“高位上车”者提前还贷

LPR下调让观望的“刚需党”跃跃欲试,对于“高位上车”的购房者则没那么友好,因此出现了罕见的提前还贷。按理来说,首套房贷是大多数人一辈子能够借到的最低利率贷款,随着通货膨胀的趋势,未来按揭贷款偿还压力会越来越小,就像父辈买房时每月两三千元的房贷在当时是工资的一半,而二三十年后的今天只占工资的五分之一。

2022年,居民加杠杆的意愿不浓,去杠杆的意愿却很强烈。王明(化名)在去年7月买房“高位站岗”,购房时的房贷利率高达5%,没想到今年利率一降再降,目前只有4.65%,觉得非常魔幻。放眼全国其他城市,湛江、济宁、武汉、贵阳、天津、包头、石家庄、昆明、大连、温州、泉州、清远、襄阳等20多个城市的首套房贷利率已降至4%以下,与去年房贷利率最高值差距超过2个百分点。以洛阳为例,去年6月房贷利率为6.37%,而目前仅为4.1%。

同样是200万元住房按揭贷款,还款期限30年,按照等额本息还款方式,当利率为6.37%时,每月需还12470.86元,总支付利息248.95万元;当利率降为4.1%时,每月需还9663.97元,总支付利息147.9万元,总共可节省利息101.05万元。

“我现在存了一点钱就想提前还贷,不然太亏了,光利息就相差这么多,而且现在根本没有什么好的投资渠道可以挣这么高的利息。”王明表示,去银行办理提前还贷时,还碰到一对前来咨询提前还贷的夫妇。

华东某股份行的客户经理对记者坦言,今年提前还贷的客户太多了,现在申请大概需要等45个工作日。而此前正常情况下,银行审核大约需要3-7个工作日。

除了因为利差想要提前还款的人士,另一部分购房者则是在比较了理财收益后选择提前还款。“我个人觉得提前还贷很香,并不是冲动或者跟风之举。”上班多年的李华(化名)对记者表示,自己算了笔账,理财产品的年利率目前在3%附近,而房贷利率在6%左右,她选择的月供不变、期限还款缩短的提前还贷方案,一次就帮她节省了近50万元的利息。

“如果明年理财市场仍然低迷,我依旧会选择提前还贷。”李华表示,“我周围的人几乎都想提前还贷,没有能够执行成功的是因为银行方面的限制。”

银行如何应对

在过去,办理提前还贷是一件很方便的事,银行通常在收到申请后2-3周内便会作出反馈。但记者发现,这样简便的流程在今年夏天出现变化。

8月初,交通银行发布公告称,对提前还款补偿金收费标准进行调整。公告表明,提前偿还个人按揭类贷款将收取还款补偿金,为提前还款本金的1%。此后公告引起网友热议,在“一日游”后便被撤下,但其余银行也悄悄改变提前还贷的流程,变相劝退提前还贷的人群。

如今一些银行表示,提前还贷需线上预约,但目前线上预约额度已满。还有银行App表示目前系统在升级,需要等过段时间再看。“之前是随时都能线上还贷的。”王明表示,现在很难约上,即使约上了也要再等一个月。

“现在申请要等到明年了。”某国有大行的客户经理对记者表示,12月系统需线上升级,所以要预约也要排到明年。据业内人士透露,年底银行也有贷款指标,因此希望尽可能保住存量贷款。

提前还贷,压力最大的是银行。“站在银行的角度,当然并不希望客户提前还贷,一方面房贷客户都是优质客户,银行不希望流失,另一方面是各支行本身背负着贷款压力,提前还贷会影响贷款目标。”上述银行客户经理表示。

对于购房者而言,提前还贷后利息的改变是立竿见影的。“你会发现要还的钱中一大部分是利息,谁愿意做一辈子房奴呢?还完贷款整个人都轻松了,如果能在十年内还完,我可能会辞职旅游,再也不用背着生活压力打工。”李华表示。

这是房地产去商品化逻辑的体现,随着房地产更加回归居住属性,居民的资产配置也将发生结构性迁移,提前还贷也是其资产配置再平衡的体现之一。

星图金融研究院研究员黄大智对记者表示,提前还贷的背后反映了居民的两个预期:一是居民对于未来收入预期下降,另一个是对近期投资收益率的悲观,认为未来一段时间内理财投资收益率要低于房贷利率,两种情况共同导致居民提前还贷。

但对于银行来说,其盈利模式便是赚取贷款利率和储蓄利率的利差,如果提前还贷金额达到了一定的高度,可能会对其日后资金计划有所影响。中国银行表示:“目前我行提前还贷人数相较年初有一定幅度增长。客户申请提前还款后,我行将为存足资金、达到扣款条件的客户,依照申请先后顺序有序进行提前还款操作。”

工商银行表示,“将继续坚持‘房住不炒’定位,优先支持刚需及改善型置业者需求,在符合监管要求的前提下,加速个人住房贷款的投放。”

农业银行副行长林立表示,已有小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷,主要是基于客户自身财务规划,与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。

惠及实体经济

LPR利率下降除了以显而易见的方式影响每位还贷者外,还如同细雨春风般温暖着实体经济。今年以来,LPR多次下降对贷款利率的引导作用正在显现,实体经济融资成本已经明显降低。

“今年LPR出现多次下调,背后最重要的原因是为实体经济融资需求引入金融活水。因为今年受到疫情的影响较大,全年的经济数据企业端和居民端都不尽如人意,所以说通过调降LPR,能够很好地降低贷款加权平均利率。”黄大智表示。

中国人民银行公布的第三季度货币政策执行报告显示,9月,贷款加权平均利率为4.34%,同比下降0.66个百分点。其中,企业贷款加权平均利率为4.0%,同比下降0.59个百分点,处于有统计以来的低位水平。

“创业担保贷款政策太照顾我们小微企业了,我还是第一次用上利率这么优惠的贷款!”物业服务公司融成伟业负责人李向玉感慨道。受疫情影响,该公司面临资金短缺困境,通过银行主动走访,北京银行中轴路支行向企业讲解创业担保贷款政策,并及时联系首创担保公司,为企业制定贷款服务方案,最终提供了300万元、期限24个月、实际利率2.2%的贷款。有了这笔贷款支持,企业顺利开展搁置已久的人员招聘,业务越做越大。

明年一季度或再降

“考虑到明年初银行面临‘开门红’任务,在信贷亟待发力的情况下,LPR调降可有效带动实体融资成本下降,推动信贷扩张;同时,金融支持地产‘16条’措施出台后,按揭贷款等仍在低位徘徊,也需要信贷政策进一步配合,推动地产销售和投资回升。因此,明年一季度LPR调降或存在可能,且以能够更好支持实体的5年期以上LPR调降最为必要。”民生银行首席经济学家温彬对记者表示。

据悉,为了“开门红”贷款投放任务,已有银行在总行层面单独成立了一个按揭部门,意在促进放贷,提振买房消费,可见对房贷投放的重视。专家认为,实体经济融资成本下行势头还将继续,虽然12月LPR报价并未下调,但年底新发放企业贷款加权平均利率将续创历史新低,新发放居民房贷利率也有望延续小幅下行势头。

5年期以上LPR未来是否还会再降?不少专家给出肯定的答复,不排除报价行从维护全年资产收益角度考虑,推迟到2023年一季度再下调5年期以上LPR报价的可能。温彬认为,这样既可以有效促进信贷增长,又给予银行进一步降低负债成本的时间窗口,具备可行性。

“目前,实际贷款利率已在前期较低水平上进一步下降。”东方金诚首席宏观分析师王青认为,明年5年期以上LPR仍有下行空间。

(文章来源:国际金融报)

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