在舆论场，黄埔因为大范围旧改，而被认为未来住宅天量供应。

但其实，放在一个中长期的维度来看，旧改新增的住宅供应量，乐观一点看，应该是没问题的。

实际上，从黄埔宅地供应结构来看，未来较长一段时间，宅地供应的主角，基本是旧改了。

通过招拍挂出让的净地，越来越稀缺。

要看到，目前出让的宅地，大多是各片区外围山边地块。

从土地财政效率来看，既要卖出高地价，又有市场需求，这些山边宅地，基本开发成大面积小高层或叠墅类产品。

比如，今年将入市的几个新盘，黄陂片区的振业天成花园、中铁建信达·花语花宸，以及知识城南起步区花莞高速两侧的4个楼盘，都是走“豪宅”路线。

黄陂振业天成花园项目

中铁建信达·花语花宸项目

知识城时代德信地块

而普通刚需宅地，更是凤毛麟角。

实际上，相比这些依山傍水、主打生态的豪宅地块，寥寥可数的几块刚需类宅地，质素一般，基本是“化腐朽为神奇”。

要么是烂尾地块收储，要么是高速立交改造，要么是主干道边地。

比如萝岗立交、火村立交综合改造，以及有轨5号线和有轨2号线的车辆段综合开发，等等。

01

萝岗立交改造获批，两年内开工

先来简单说说萝岗立交改造地块。

最近，该项目获得广东省发改委批复，接下来将进入项目设计方案、环评等施工前期准备工作。

根据规划，萝岗立交改造地块根据广深高速走向，分南北两块地。其中北侧地块为为二类居住用地兼容商务用地和中小学用地，用地面积5.83万平方米，容积率2.26，计容总建筑面积13.21万平方米。

其中住宅8.19万平方米，教育配套服务设施1.92万平方米，商务办公3.1万平方米。配建一所24班小学和一所18班幼儿园。

地块南侧为二类居住用地兼容商务用地，用地面积10.17万平方米，容积率3.74，计容总建筑面积38万平方米。

其中住宅27.65万平方米，配套服务设施2.03万平方米，商务办公8.32万平方米。

南北两块住宅用地，计容建筑面积一共35.84万平方米，以套均面积100平计算，这个“高速上盖盘”，大概3500套高层住宅。

萝岗立交鸟瞰概念设计效果图，仅供参考。以最终官方公布为准。

项目总投资估算为30.53亿元（含建设期贷款利息），其中互通立交范围内高速公路主线工程5.83亿元，匝道工程6.66亿元，开创大道工程（含改造主路和新建辅道）5.42亿元，隔音降噪上盖结构12.61亿元。

项目具体建设内容不再重复，详见之前发过的文章（点击文末链接）。

项目何时动工？省发改委明确，项目批复之日起2年未开工建设，可延期开工一次，期限最长不超过1年。

也就是说，如顺利，这个项目预计最快在2023-2024年左右动工。

参考新塘立交改造项目（润新花园项目）建设期限4年（2020-2023），萝岗立交改造项目预计2024-2025年左右开售，2027年左右建成。

02

国企造血途径：有轨沿线物业开发

为缓减财政压力，提升区属国企造血能力，黄埔自搞有轨电车之日起，将开发有轨电车沿线车辆段上盖物业，作为国企市场化运营的一个重要财源途径。

目前，已开发在建有轨1号线两个项目：一个是有轨1号线岭福车辆段上盖住宅（揽境花园），一个是玉岩停车场上盖（大湾区智慧交通创新中心）。

前者是住宅项目，后者是集公寓、办公、商业、餐饮等功能于一体的商务综合体。

有轨1号线岭福车辆段上盖住宅揽境花园

玉岩停车场上盖（大湾区智慧交通创新中心）规划效果图

揽境花园由区属国企开发区交投集团引入地产商龙湖集团联手开发。大湾区智慧交通创新中心项目，由两家区属国企（开投+交投）共同开发。

有轨5号线永和隧道车辆段，是黄埔第三个（或第四个）有轨电车沿线土地综合开发项目。也是第二个（或第三个）有轨上盖住宅项目。

除此之外，目前在建的有轨2号线元岗车辆段（保利茉莉花园隔壁），也将规划为住宅项目。

参考有轨1号线岭福车辆段（揽境花园）的经验：走招拍挂土地出让程序，引进地产商合作开发。

但新形势下，两个新增有轨车辆段上盖体，是国企自儿个吃独食，还是引入合作方分果果，降成本，不得而知。

去年以来，民营地产商日子越发不好过，一个接一个暴雷，一个个卷成皮带；

而国企央企狂飙突进，在新一轮地产开发周期中，角色越发显耀：白衣骑士、接盘侠、救护队，收拾烂摊子，大概，改开几十年来，国企貌似从来没这样风光过。

基于这一背景，已由开投+交投双国企操盘的元岗车辆段，大概不需要第三方了吧。

至于永和隧道车辆段，是不是也由区属国企内部消化，目前观察君尚未收到风。

永和隧道车辆段地块

03

永和隧道车辆段调规，先跑一步？

在开发时序上，这两个新的车辆段上盖住宅项目，谁先开发，难说。

有轨2号线已开建2年，北段（香雪-云埔）已基本铺轨，目前正全力推进南岗段和中段的玉云路段，预计明年中建成。目前元岗车辆段地块已完成拆迁，但何时开发，尚未清楚。

有轨5号线（玉岩路-镇龙西站）目前处于立项待批阶段，何时动工，也是个迷。预计建成也是“十四五”末（2025）的事了吧。

不过，永和隧道车辆段，或不受有轨5号线进度的影响而提前开发。

近期，广州开发区规自局对永和隧道车辆段地块和中外运物流地块控规进行调整。

其中，永和隧道车辆段地块将原规划幼儿园，调整至岭南雅筑北侧，幼儿园规模由6班增加至9班，两所幼儿园并列。

调整后，车辆段地块更为规整，用地性质为二类居住用地兼容商业用地、交通战场用地（R2/B1/S4），首层布局有轨5号线车辆段、公交首末站。

用地面积46825平方米，容积率2.94，计容建筑面积148554平方米，建筑密度28%，绿地率35%，限高100米，也就是高层住宅大约33层。

对比揽境花园，两个体量差不多（揽境花园占地4.9万平），永和隧道车辆段项目大概估算规划10栋高层住宅，约1300套吧。

04

高山边角地块，交通是大问题

讲交通和区位，永和隧道口比长岭居腹地差很多。

值得注意的是，此次调规，仅对隧南路北支路进行微调：也就是在断头路设置一条进入车辆段的支路。

实际上，这一片最关键的交通问题，是解决几个楼盘快速接驳开源大道。

遗憾的是，调规上，仅对有轨5号线采取高架形式，从隧道口上方绕行进入车辆段；并未设置机动车道高架桥。

接驳永和大道（开放大道）南行，仍保持现状——

要么通过隧南路在玉岩路隧道上方左转；要么在永和隧道口跨三车道掉头。

第二种方案，比较危险：车辆段一侧就是隧道口，从岭南雅筑与车辆段之间的小路出来，距离掉头位仅240米。在早晚高峰期，此处掉头，很考验车技。

岭南雅筑的朋友可以说说。

若跑到玉岩路隧道上方左转，也并不轻松：过几年，云峰原著和绿地杉禾田收楼入住，加上岭南雅筑，以及隧道车辆段上盖，再加上规划中的中外物流宅地，预计5个楼盘总户数近7000户，规划人口约3万人。

几个楼盘业主进科学城，玉岩路隧道上方的小小左转车道，哪能吃得消呢！再加上红绿灯避让有轨2号线。

开放大道下穿玉岩路隧道施工中。2022.2.24摄

甚至，参考目前有轨1号线，有轨2号线沿线的部分路口，也可能会封闭。过长的掉头位，可能进一步加剧这一片的交通压力。