等不及了!大学城两大新盘要来,谁会买单?
城市发展,板块轮动。
提起番禺,很多人会不由得想到南站商务区、万博CBD这两大热门板块。
而近几年,在规划推动、土地出让等因素影响下,一座全新的大城【广州大学城-国际创新城】正在崛起,备受关注。
犹记得2021年4月,创新城一期C居住地块经过21家房企、183轮报价争抢后风光出让,成为番禺区首宗摇号地块。同时,该地块(33599元/㎡)也是跻身番禺区宅地成交楼面价排名榜第二,一时风头无两。
创新城一期C居住地块建设现场
广州大学城-国际创新城,始于大学城。
早期的大学城(一期),即小谷围岛区域,是个相当纯粹的大学聚集区。
宏图规划之下,大学城和北面的生物岛、南面的创新城南岸起步区共同形成了一个总面积73平方公里的广州国际创新城(也叫广州大学城-国际创新城)。
图源:网络
该片区的发展前景在哪?
在2017年发布的《广深科技走廊规划纲要》中,广东省政府明确提出10大科技创新极点,广州国际创新城在列。
图源:网络
另在2021年发布的广州十四五规划中,明确提出要打造一条以知识城、南沙科学城为南北极点的科技创新轴,未来它的产值就超过8000亿元,广州国际创新城依旧在列。
还有在2022年2月底发布的《广州创新十四五规划》中,更是提及
“依托广州大学城—广州国际科技创新城,加快推动华南理工大学、中山大学等高校建设世界一流大学和一流学科,建设国家大学科技产业园区。”
“支持广州国际科技创新城等申报国家“双创”示范基地,提升各类“双创”示范基地建设运营水平。”
……
如此一来,广州国际创新城的重要性,已不言而喻。
相对于其他板块,广州国际创新城将是一个产学研结合的板块,这也是它的优势所在。
这里聚集了源自各大高校的大量优质人才、科创技术、科研成果等。
大批优质科创产业也已落地于此,如世界500强企业思科的中国创新总部,浪潮集团、城云科技、东华软件、论客科技等创新企业。
人才与产业,为片区的发展奠定了基础。同时,产业的入驻将带来大量新增人口,从而产生相应居住需求。
南大干线实景
当下,广州国际创新城的三大片区中,发展进度较不平均,且住宅供应少。核心区大学城发展已较为完善,南岸起步区即新造镇及周边地区发展则相对滞后,成熟还有待时日。
接下来,随着去年和今年竞拍地块转化成项目入市,新盘供应不断提升,区域配套逐步完善。广州国际科技创新城,将成为番禺楼市生力军。
2021年,伴随着越秀星汇文玺、奥园恒基|学苑壹号的入市,再加上思科智慧城·12光年,该片区形成了三盘混战的局面。
思科智慧城·12光年、奥园恒基|学苑壹号的最大亮点则是自带江景。当然,不是全部产品都能望江。
越秀·星汇文玺虽看不到江,但胜在它的人文圈层氛围,放眼整个广州,这可是独一无二的。
接下来,该片区还有两大新盘上线。
一个是创新城一期地块项目,即越秀·大学城·和樾府,专为高端圈层人士打造的国际学府公园奢宅;另一个是暨南大学北侧地块项目,即越秀·大学·星汇城,适合渴望精致生活的年轻人上车。
越秀·大学·星汇城效果图
越秀·大学城·和樾府效果图
两个盘均于近期即将入市,目前仍在有条不紊地建设当中。从现场建设情况来看,越秀·大学·星汇城的进度稍快一些。
越秀·大学·星汇城建设现场
由于两个项目距离较近,接下来我们从交通、配套、项目规划、产品等方面分角度逐一剖析。
交通
临近地铁新造站
两个盘距离地铁新造站都有一定距离,约400-1000米,步行约需15-20分钟,尚在可接受范围内。
两个盘门口均有公交线经过,其中越秀·大学·星汇城临近南大干线(曾边村)公交站,两个站接驳地铁。而越秀·大学城·和樾府周边的公交站则尚未启用,后续随着沿线项目的交付,应该也会投入使用。
另南大干线、兴业大道等交通要道均在项目附近。
据悉,南大干线计划于2023年6月前全线开通,届时将串联起广州南站、汉溪长隆、万博CBD、大学城、国际创新城、广汽基地等番禺核心板块,驾车从番禺东出发,约15分钟车程即可到达万博,相当快速。
配套
发展初期,更待成熟
每一座大城,都是需要时间慢慢建成的。
目前生活于此,更多依靠于楼盘自身配套。其他如万达广场、GOGO新天地等大型综合体项目距离此地还有一定距离。
像位于越秀两大新盘附近的曾边村回迁房项目,底商配置有便利店、药店、蔬菜档口、小吃店等,基本满足人们的日常生活需求。
再看越秀两大新盘。越秀·大学·星汇城不仅规划配备幼儿园、公园,还将打造丰富的商业配套。据悉,该项目还请来迪拜塔公园的设计团队——SWA,创新性地打造了“十字街人文聚场”……这点我们后面再慢慢讲。
越秀·大学城·和樾府堪称是“在公园里建房子”,依仗规划的中轴公园,连接滨江公园一体,且教育资源更优,配建了36班九年一贯制学校和6班幼儿园。
越秀·大学城·和樾府资料图,仅供参考
项目规划
国际大咖设计,有点看头
来看看项目本身。
越秀·大学·星汇城靠近珠江,与现有的大学城隔江相望,如果前面无遮挡的话,北向高层部分房源应该能享一线江景。
另该项目还拟围绕十字街区打造人文聚场,满足业主闲聊、购物、健身、奔跑等需求。
别小看这个十字街区,据说是以伦敦国王十字街区为灵感,由迪拜塔公园设计团队SWA主笔,一个街区公园家俨然而生。
4个地块被这一纵一横两条轴串联,让业主出门即公园,园中享生活。同时,绿轴与滨江带打通,沿着步行,静享一片美景。
再看越秀·大学城·和樾府,占地面积约25.9万㎡,是越秀·大学·星汇城项目2倍有余,据说容积率低至2.7。
项目可以说是直接就在公园里建房子,规划约25万㎡的中央公园,将与滨江公园融为一体。
同时,该项目由豪宅御用建筑设计公司「GAD建筑设计」、顶级园林公司「A&N尚源景观」以及华工大学建筑设计研究院院长倪阳联袂打造,这三者都是国际有名的设计团队,笔下的作品令人充满期待。
项目产品
刚改、大平层都有
最后来看看产品方面。
越秀·大学·星汇城主打刚改产品,涉及建面约86-125㎡三到五房。
其中建面约86㎡三房做到了全南向设计,再加上高赠送+独立主卫,应该能俘获不少人的心。
建面约107㎡、125㎡户型,则分别对应四房、五房,且均是南北对流,居住舒适度高。
至于价格,相对比一路之隔的越秀·星汇文玺(均价约4.3-4.5万元/㎡),越秀·大学·星汇城应该更高一点,毕竟地段、自然资源稍好一些。
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越秀·大学城·和樾府规划产品为2梯2户和2梯3户的奢级大平层,建面约110-175㎡全面屏设计,一览无余中央公园,定位偏改善。价格估计也不低,毕竟地价已达3.3万元/㎡。
综合来看,目前创新城片区配套欠缺仍是较突出的问题,但其交通、规划利好还有不少,且随着区域建设不断推进、人员的入住,整体配套设施还会陆续完善,只不过是时间问题。
如果大家不着急入住,入手后慢慢再等一波也是可以的。
另外像越秀地产,其也算大学城的“开荒牛”,在该板块还在初级开发阶段,其已一口气开发了星汇文华、星汇文瀚、御珑苑三个项目,并始终坚持“公建先行”、“配套先行”,足见其对这个板块发展前景的信心。
还值得一提的是,之前创新城开卖的几个项目客群主要来自大学城老师。这样的故事想再延续,可能性已经很小了。
如若这两个项目开卖,动心的人又会是谁呢?
PS:以上项目信息仅供参考,具体还请以项目现场信息为准。
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