5宗地,总成交191.2亿!广州第四轮土拍落幕,民企终于“回来”了!
随着12月15日第四轮集中供地落槌,2022年广州四轮土拍也正式落下帷幕。
【资料图】
此轮土拍,共有6宗地块上架,最终成交5宗,成交率约83%,总成交金额191.2亿元,计容总建面约92万m²。
还是今年一贯的风格,第四轮土拍整体以平稳为主,但也有不少惊喜,如久违的民企进场、安置房争抢……
民企终于“露脸”
TOP10榜单一年三刷
别看这次土拍仅挂牌了6宗地块,但“含金量”丝毫不低,既有稀缺的天河宅地,也有海珠一线江景地块。
减量提质,这是今年广州土拍的一大特色,相信也会延续到明年。
这样做的好处是,通过优质地块,刺激房企拿地积极性,保证较高的成交量,维持土地、楼市可持续供应。
回顾今年四场土拍可以发现,采取这种模式后,每轮成交率能基本维持在80%左右,甚至能达到94.4%,较去年的“铺网式挂地”有明显增长。
目光聚集回第四轮土拍,亮点依然不少。
首先是,广州地价TOP10榜单再次被刷新。
天河中铁物流园地块由保利夺得,成交总价95.8亿元,成交楼面价45915元/ m²,位列全市第8。
说一个冷知识,今年4场土拍,TOP10榜单就刷新了3次,包括此前的天河燕塘地块三、海珠广州大道南AH031525地块,楼面价分别为50842元/ m²、48395元/ m²。
这种情形的出现,可以看作是市场向好的信号,代表着房企对后市的预期。
值得一提的是,中铁物流园地块凭借95.8亿元的总价,也一举成为目前广州涉宅用地总价TOP5。
近100亿地价,依然不乏追随者,足以证明这宗地块素质上乘。
该地块位于广园快速路与科韵路交汇处西北侧,西面即是汇景新城,有着传统的豪宅基因。
轨道交通方面,地块距离穗莞深城际石牌站200米,有规划的地铁19号线和地铁37号线环绕。
位置优越,圈层纯粹,也预示着未来地块将打造成改善产品,置业门槛不会低。
|天河区AT0507033地块周边航拍图
其次,许久不见的民企终于“回来”了。
从参拍房企来看,除了一贯积极的央国企,这次土拍,终于出现了久违的民企,其中方圆更是联手知识城集团,成功将黄埔长岭居CPPQ-A5-1地块收入囊中。
这宗地块,原为水西社区的留用地, 2019年11月11日,水西社区和方圆集团曾共同签署了《水西社区168亩留用地合作意向协议》。
尽管为“定向出让”,但方圆的最终露面,也算是打破了近期央国企“唱独角戏”的局面,意义重大。
|黄埔区CPPQ-A5-1地块出让要求
另外,从此前房企报名名单可知,另一家民企——龙湖,也参与了本次白云龙归街AB1312039、AB1312040地块的竞价。
只是经历了9轮“鼠标战”,地块最终由中建竞得,龙湖与地块遗憾擦肩。
|白云区龙归街AB1312039、AB1312040地块竞价记录
天河宅地“意外”不成交
地块优质,但也有顾虑
以下来重点说说天河AT0208111地块,即梅花铝厂地块。
梅花铝厂地块的不成交,可谓这场土拍中最令人意外的“爆冷”,原因是地块头顶天河的区域光环,在此前意向房企摸查中,热度也不低,保守估计有6家房企对其有浓厚兴趣。
事实上,这些房企也曾到地块现场进行探勘,甚至组织会议对其讨论,可谓势在必得。
可结果却让人大跌眼镜,是市场冷了?是房企缺钱?是地块不好?
|天河区梅花铝厂地块交易结果
上述原因统统不对。
首先,地块是好地块,燕塘地块三就是最好的证明。
梅花铝厂地块,位于梅花园板块,甚至算得上是泛天河北范围,周边的教育资源、医院、购物广场等生活配套一应俱全。
地块与今年第二轮土拍中遭抢至摇号的燕塘地块三仅一路之隔,两者在区位和周边配套上,整体素质是相当的。
甚至,梅花铝厂地块比燕塘地块三,更靠近地铁3号线梅花园站,五站即可直达珠江新城,出行便利。
|天河区梅花铝厂地块航拍图
位置、素质相当,一宗“疯抢”至摇号,一宗却“冷清”无人竞价。
最大原因就是,两宗地块属实挨得太近了,燕塘地块三被越秀地产拿下后,快速开发成越秀天河和樾府,项目已于近日正式开盘,首开成绩亮眼。
若房企现在拿下梅花铝厂地块,将与之形成正面竞争,导致客源稀释,影响去化。
地块摇号,证明其价值;项目去化好,证明其市场接受度。
只是目前看来,房企们还需多多观察、考量、研究,毕竟这种地块约53.6亿元的起拍总价并不低。
|梅花铝厂地块与燕塘地块三位置示意
最后,也大可不必担忧未来梅花铝厂地块是否能成交。
在今年的土拍中,天河区地块不成交不是首次出现,如今年7月第二轮供地中的育新街南侧地块,就因无人报价以不成交收场首秀。
其后在10月第三轮供地中再次“出征”,起拍总价从244171万元下调至206658万元,降了3.75亿元。
降价效果立竿见影,最终顺利被中建四局+天科置业+广州天投拿下。
可见,只要稍作调整,让利房企,明年梅花铝厂地块成功出让,问题并不大。
|天河区育新街南侧AT0304011-1地块航拍图
市场接收利好需要时间
2023年土拍值得期待
近两个月,楼市利好一个接一个大放送。
首先,房企紧箍咒“三道红线”基本宣告结束。11月28日,证监会突然发布一则重磅消息——支持房地产企业涉及的5个方面。
其中包括了允许房企实施重组上市、恢复上市房企再融资、积极发挥私募股权投资基金作用……
这意味着,自2016年起逐步收紧的涉房上市融资政策,以及历时27个月的“三道红线”,如今迎来正式松绑。
这有什么影响?房企可通过融资进入土拍市场,未来土拍有望百花齐放,迎来更多民企的参与,均衡市场发展。
另外,11月8日,中国银行间市场交易商协会官网发布消息,支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资;11月11日,央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》;11月25日,央行宣布降准,释放5000亿资金将大部分流入房地产行业。
当然了,房地产行业的转好,也少不了防疫“新二十条”、“新十条”的刺激,让购房者走出家门,重拾购房热情。
一系列的政策措施之下,近两周广州楼市热度已有所回升。
上述利好政策均发布不久,相信随着各项措施的落地,市场会有更进一步的体现。市场转好,房企拿地信心也会进一步提振,这都将在明年的土拍体现。
回到土拍方面,这是实行集中供地的第二年,供地节奏、规则也在不断优化,明年也大概率会进一步调整,既提高土地质量,也提高成交率。总体来看,市场环境正在向好,2023年依然可期。
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