受疫情冲击、宏观政策影响，房地产行业整体表现下行，但越秀地产仍以32.8%的增速实现了逆势增长。年报发布后，越秀地产以其亮眼业绩表现出的持续增长趋势，备受境内外知名投行、券商机构的看好。

中金在报告中表示，看好越秀地产未来的发展趋势，认为越秀地产财务表现更加优化，背靠优质资源、多元增储有道，土储充足且布局合理，预计越秀年盈利增长将提速，将在“十四五”期间取得超过 20%的年均销售增长，持续释放价值。

年报业绩超预期、获权威投行认可，“绿档”地位备受看好

2020年越秀地产年报发布后，花旗、中金、中信里昂、中银国际、兴业证券、大和等多家知名投行维持了对越秀地产的“跑赢行业”、“买入”评级，多家投行上调了目标价。

年报显示，2020年，越秀地产录得合同销售金额约为人民币957.6亿元，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标人民币802亿元的119.4%；合同销售均价约为每平方米人民币25,200元，同比上升21.7%。

中银国际和中信里昂都表示，尽管受到疫情的影响，越秀地产依然保持财务稳健，业绩表现良好。越秀地产实现核心净利同比增长14.6%，高于中银国际预测的增长率。花旗还指出，高达1200亿元的已售未入账销售收入将为未来业绩释放奠定基础。

在业绩持续增长的同时,越秀地产的财务情况也越发稳健。对此，中金在报告中表示，越秀 2020 年归为绿档后，各项债务指标得到进一步优化：扣预负债率同比下降 2 个百分点至 69%，净负债率同比下降 26 个百分点至 48%，现金短贷比达 2.3 倍。

同时，受益于穆迪和惠誉均对公司维持投资级评级，越秀 2020 年平均融资成本边际下行 0.3 个百分点至 4.6%，财务结构更加健康合理。对此，中信里昂还指出，“绿档”地位具有明显优势，将增强公司在集中供地制度出台后的获取优质土储的能力。

“6+1”多元增储 资源优势强化、持续释放价值

近年，越秀地产正推进以“轨交+物业”、国企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并购和产业勾地六种方式拿地，控制拿地成本，并以公开市场竞拍项目做补充，形成“6+1”特色化、多元化增储平台。

年报显示，2020年，越秀地产以“6+1”增储模式分别于广州、佛山、江门、杭州、苏州、南京、青岛、烟台、济南、重庆和成都新增 22 幅土地，总建筑面积约为 560 万平方米。城市更新方面，广州里仁洞村、南沙大岗镇东流村旧村改造已按计划积极推进，增加潜在土储约189万平方米。

对此，中金在报告中指出，2020年，TOD、配建、国企合作的增储方式分别占新增土储的19％、25％和10％，仅46％来自公开市场。中金预计新获取项目的整体毛利率处于25至30%的合理区间，考虑到总土储中大湾区面积占比提升至 55%，以及充裕度领先行业（覆盖约 5 年销售），中金认为越秀的资源优势得到进一步加强。

瑞银、中银国际和花旗也对“6+1”多元增储模式表示认可，认为其是公司具有差异化的拿地方式，将有效助力公司丰富土地储备，有利于支撑利润增长，助力公司业绩持续释放。同时，中信里昂还认为，越秀地产92%的土地储备位于一、二线城市，有利于公司实现盈利的持续增长。结合公司“绿档”地位，使越秀地产的增长潜力比大多数同行都更加明显。

TOD战略优势凸显，助力业绩释放

自2019年越秀地产提出“轨交+物业”战略，引入广州地铁作为第二大股东以来，越秀地产借力广州地铁获取多处高能级土地资源，为企业稳健高质量发展奠定了基础，并于2020年收购了广州地铁物业公司67% 的股权，持续深化与广州地铁的战略合作关系。

对此，中银国际在报告中提到，此次收购使得越秀地产下的物业业务覆盖的业态更加全面，涵盖了住宅物业，商业物业（主要是越秀房托的项目）和公共基础设施（主要与地铁相关），有利于公司业绩持续增长。此外，中信里昂还认可了TOD战略对于公司提高获取优质项目的竞争力的促进作用。报告指出，越秀地产的国企背景和其与第二大股东广州地铁的合作有助于公司获得更多优质土地。

年报显示，截至2020年底，越秀地产已拥有 5个TOD项目，分别位于广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到 388 万平方米，约占本公司大湾区土地储备的 28.7%和总土地储备的15.8%，对于公司优质土地资源储备贡献较大。2020年，虽然面对疫情的冲击，越秀地产TOD却依然实现了跨越性增长，全年实现合同销售约人民币170.0亿元，同比上升236.6%。其中，品秀星樾更实现合同销售75.3亿元，单盘销售成绩位居广州黄埔区第一，广州前三位。

在认可2020年TOD项目业绩表现的同时，对于TOD项目对公司业绩增长的贡献，花旗认为，公司凭借其独特的国企资源优势，在TOD战略的支撑下，2021年开始增长路径会更加清晰，TOD项目（占总土储的15.8%，有5个项目，超1000亿货值）每年将贡献200亿元的销售，助力业绩释放。

2020年，越秀地产业绩优异、财务健康，充分发挥国企优势，以多元增储模式、TOD战略为支撑，不断提升差异化竞争力，实现了稳健、可持续的高质量发展。

展望2021年，越秀地产董事长林昭远表示：在十四五战略规划开局之年，越秀地产将继续坚持高质量可持续稳健发展的目标，努力实现各项业务和经营业绩的持续稳定增长，不断提高股东的资金回报率和股东价值。

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