物业并购潮背后的合生创展:合生活上市按计划进行
过往近十年,合生都没有像现在这样“高调”过。
11月3日,有消息传出,合生创展拟收购奥园健康55%股权。消息还指出,合生创展亦有兴趣收购雅生活。对此,合生创展管理层回应媒体称消息不属实;奥园回应一切以公告为准。
不过,继4日高开2.15%,5日奥园健康(3662.HK)开盘大跌15%。
面对母公司的流动性担忧,品牌物企的收并购让资本市场关注,也让低调的合生创展浮出水面。日前,合生活科技集团总裁夏冠明接受南都记者采访时透露,合生活上市都在按计划进行,“还会有其他收购计划,也是有品牌影响力的企业”。
收购背后的悬殊体量
不管此次传出的奥园健康、雅生活,还是宣告终止的恒大物业收购事件,合生活规模扩张的雄心得以显现。面对大型并购,让资本市场关心的是,合生活有何底气收购龙头物企?
今年前10个月,合生创展及合营公司、联营公司实现总合约销售金额约363.36亿元,同比上升约42.6%。其中,物业合约销售约346.04亿元,同比上升约42.0%;装修合约销售约17.32亿元,同比上升约53.8%。在合生创展2020年度业绩发布会上, 2021年合生创展销售目标定为500亿元,全年可售货值达到900亿元。由此来看,今年前10个月合生创展完成全年目标约72.7%。
另据中指研究院房企销售业绩统计,恒大1-10月销售额为4585.4亿元,雅居乐1-10月销售额1131.4亿元,奥园1-10月销售额为1086.3亿元。
以母公司的规模体量来看,合生创展相当于雅居乐、奥园体量的约1/3,相当于恒大体量的约2/25。但奥园和雅居乐都面临流动性担忧。
相比之下,合生创展的流动性更好。截至2021年6月30日合生创展剔除预收款后的资产负债率为63.2%,净负债率为66.0%,现金短债比为1.45,保持全线“绿档”。现金及银行结余(不包含受限制现金)约为428.55亿港元,较去年年底上涨44.5%,手中还拥有654.04亿港元短期及长期银行贷款额度未使用。
合生活科技集团总裁夏冠明接受南都记者采访时表示,作为合生活的母公司,合生创展已形成以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展,转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台企业。
合生活上市按计划进行
今年以来,物业公司并购案例增多。据中指研究院不完全统计,截至11月1日,今年以来物业管理行业发生并购交易63宗,并购方涉及33家物业企业。
对于兼并购,夏冠明表示,合生活做任何收购都有三个阶段,首先是业务合作阶段,科技赋能和运营赋能可以帮助利润增长的问题;然后上升至战略合作阶段,能够帮助解决社区生态圈每个端口的痛点。在这个完成之后,继续上升到股权合作层面。
“物业行业头部效应越来越大,现在能收购的好标的不多”,在夏冠明看来,资本对行业投资的逻辑,一是头部企业,只要没有觉决策性失误业绩一定会继续涨的企业;二是增长较快的企业,有潜力跻身头部行列;三是最有特性的企业。“物管行业符合这三个特性的没几家”。
显然,如果不是母公司的流动性担忧,奥园健康、雅生活都是好标的。
奥园健康2021年上半年营收10亿元,同比增长83%;毛利约3.5亿元,同比增长57.2%,毛利率约为34.6%,同比下降5.7个百分点;社区增值服务收入同比增长约160.5%。上半年在管面积5450万平方米,同比增加178%;合约面积约为8360万平方米,同比增加82%。
雅生活上半年营收62.47亿元,同比增长56.1%;毛利18.73亿元,同比增长46.9%,毛利率为30.0%;其中,物业管理服务收入39.76亿元,同比增长51.8%;外延增值服务收入较去年同期增长35.9%至13.03亿元;业主增值服务收入较去年同期增长91%至8.07亿元;城市服务收入1.59亿元。
合生活与奥园健康体量相当。合生活2021年上半年录得总收入15.94亿港币,同比增长78%;利润约为5.07亿港币,同比增长225%。
日前,合生活科技集团总裁夏冠明接受南都记者采访时就透露,合生活上市不受恒大物业收购事件影响,都在按计划进行。“还会有其他收购计划,也是有品牌影响力的企业”。
“合生活是一家科技公司”
“如果从地产规模来讲,合生与恒大的规模相差比较大;但合生活作为收购主体,与恒大物业并不存在规模上的差异。因为恒大物业是传统意义上的物管公司,而合生活是一家科技公司,只不过是深耕在社区经济的赛道。”
夏冠明从三个维度回应了“科技企业”与传统物业公司的不同。一是顶层逻辑不同,传统物业公司靠收管理费,而合生活的主体公司是科技公司,康景物业只是其中一个板块;
二是经营结构不一样,传统物业公司物业管理与社区经济的营收占比大致是8:2。作为对比,截至今年第三季度,合生活总交易额规模已经达到三百亿左右,其中,社区科技和物业管理的营收占比约为8:2。同时他还表明,未来三年,总体营收利润都会保持2-3倍的高速增长;
三是商业模式和传统物管公司不同,对客户群的认知不同。物管公司的客户是业主,但合生活把社区当作线下场景,从而构建完整的“社区生态体系,为社区经济板块的每个客户端全面运营赋能”。
“合生活研发团队有1000多人”
据夏冠明介绍,合生活以物管为基础,拓展科技社区平台运营,从产品规划、设计、研发到推广应用,多维度布局社区产业链发展。
“合生活的核心是科技赋能和运营赋能,这两个维度的数据在全行业都是排前列的”,夏冠明举例,2021年上半年合生活社区科技收入占比高企,实现月活率(月活跃用户人数)65%,复购率68%,总交易额复合增长率139%,同比增长率650%。
合生活已投入了 3 亿元左右的资金进行社区智能化改造,涉及智慧化感应点位 432 多万余个,预计明年完成自有物业的智能化升级。“我们研发团队有1000多人,每年几个亿投入到研发。”
(文章来源:南方都市报)
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