1月17日据国家统计局消息，2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，2021年，房地产开发投资经历三部曲，“当前房地产开发投资数据略低迷，这也使得2022年激活开发投资热情、鼓励企业投资拿地等会成为主流政策。”

展望未来，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，在“两维护”要求下，各地保交付力度将有所强化，预计行业竣工周期延续，高规模的在建工程仍对投资额带来一定支撑，叠加保障性住房建设加速，2022年房地产开发投资额仍有望保持小幅增长。

开发投资同比增长4.4%

1月17日，国家统计局官网发布2021年全国房地产开发投资完成情况、商品房销售和待售情况和房地产开发企业到位资金情况。

数据显示，2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。

在严跃进看来，2021年房地产开发投资经历三部曲。“其中1-8月份属于过热，即为两位数增速；9-11月份为温和，即介于5%-10%的区间；12月份步入过冷区间，即低于5%的水平。所以总体上看，当前房地产开发投资数据略低迷，这也使得2022年激活开发投资热情、鼓励企业投资拿地等会成为主流政策。”

从土地购置看，2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。

对此，严跃进表示，土地市场非常萧条，类似跌幅较大的态势，既说明房企受资金压力影响，拿地节奏较慢，也对2022年新房的供应产生利空影响。“据此可以认为，2022年土地市场无论是供应规模还是拿地规则，都有一些积极的变化，即要积极创造更好营商环境鼓励房企拿地。”

在商品房销售方面，2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。

陈文静认为，2021年，全国房地产市场规模达历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元。值得注意的是，2021年供应端明显缩量，或将一定程度上拖累2022年新房成交规模；与此同时，2022年，房地产税试点逐渐落地，亦将对需求释放产生一定抑制作用。“综合来看，2022年，预计房地产市场交易规模将高位回落，市场处于下行周期。当前市场观望情绪短期或延续，叠加高基数效应，上半年全国商品房销售规模同比降幅或继续探底。”

“2021年全年，全国商品房销售面积同比增速为1.9%。数据充分说明中国房地产市场的韧性，即很难轻易下跌。最大的原因在于，新型城镇化的大逻辑不变，其依然可以促使房屋交易市场容易保持正增长态势。类似态势在2022年更会保持，尤其是在激活住房消费的大框架下。”严跃进认为。

房企资金面有望改善

数据还显示，2021年，房地产开发企业到位资金201132亿元，比上年增长4.2%；比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内贷款23296亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元，下降44.1%；自筹资金65428亿元，增长3.2%；定金及预收款73946亿元，增长11.1%；个人按揭贷款32388亿元，增长8.0%。

对此，严跃进认为，资金面总体上呈现持续恶化的态势，和市场感受类似。虽然四季度房地产金融政策略有宽松，但反映到房企身上还是有时间滞后的。“当然一些信号是值得关注的，类似银行贷款指标看，单月数据显示，11-12月份已经在改善。所以资金改善在起步，2022年会有进一步改善的空间。”

从供应端看，2021年，房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。

在陈文静看来，2021年，全国房屋新开工面积同比降幅超11%，绝对规模降至2018年以来最低水平，12月同比降幅超30%，受资金端压力、交易市场较为低迷等因素影响，企业开工积极性明显减弱。

展望2022年，陈文静表示，新开工规模、土地购置或将进一步拖累投资额，但在“两维护”要求下，各地保交付力度将有所强化，预计行业竣工周期延续，高规模的在建工程仍对投资额带来一定支撑，叠加保障性住房建设加速，全年房地产开发投资额仍有望保持小幅增长，但上半年投资额调整压力较大，同比下降的可能性较高。

（文章来源：证券时报·e公司）