从“打新”到“打折”，哪些网红盘不红了？|深圳楼市这一年①

从“抢房”到“退房”，哪些楼盘被质疑“货不对板”？|深圳楼市这一年②

随着2021年度内最后一组楼市数据发布，这一年楼市(本文指住宅市场)的表现尘埃落定。

1月15日，国家统计局发布2021年12月份商品住宅销售价格数据。其中，深圳二手住宅价格指数环比跌幅再扩大，而同比则微幅上涨。

纵观全年一、二手住宅成交价格趋势，在2021年2月，深圳官方发布二手住宅成交参考价后平稳回落。

另据机构统计，深圳多个热点片区二手住宅价格下降，其中不乏香蜜湖、翻身、坂田等地，跌幅均在10%以上。

成交量方面，2021深圳全年一、二手住宅合计成交93116套，成交总量创近4年新低。其中一的住宅成交52417套，比2020年增加15.5%；二手住宅成交40699套，比2020年减少57.3%。值得留意的是，2021年二手住宅成交量为2007年以来新低。

2021年深圳楼市，历经二手住宅成交参考价等影响后，从2020年的“巅峰”，到如今的理性“回落”。

南方+ 冯少文制图

南方+ 冯少文制图

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“巅峰”时刻，2020年房价连续9个月同比涨10%+

跌宕起伏，这一轮深圳楼市起于2020年。

2020年深圳楼市行情高涨，全年成交一、二手住宅合计超14万套，创下了继2015年后，五年内的最高纪录。

具体来看，2020年的行情萌发于3月，其中二手住宅突破8000套，随后的4-9月持续保持在7600-13000套的高位上运行；在10-12月小幅回落至5000-6800套之间。

这一年的6月、7月、8月单月成交量甚至冲破1万套，7月成交更是高达1.3万套。而距离此次最近的破万套记录的月份，还是2016年的3月，彼时成交1.8万套。

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价格方面，以二手住宅为例，据国家统计局，自2020年4月起，同比涨幅连续9个月企稳在10%以上，且一度超过15%。若以一年前总价为600万元的房子涨幅10%-15%匡算，一年后的涨幅可达60万元至90万元。

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对此，有业内分析指出，2020年二手住宅成交量持续放量，受益于货币政策宽松。2020年，全国迎来三次降准，分别在1月全面降准，3月、4月定向降准，合计释放长期资金1.75亿元。

在二手市场的带动下，2020年下半年新房住宅成交量上升，8月突破4000套后，一度在11月冲到6200套的高位。从入市情况来看，2020年下半年，有如光明金融街华发融御花园、电建地产洺悦府等网红楼盘的入市，将新房市场的关注推向新高度。

而为遏制市场持续过热，官方发文降温。2020年4月，深圳严查经营贷等违规资金流入房地产市场，并在7月发布“715新政”。

“回落”至新低，香蜜湖片区跌17%

受“715新政”影响，加之2021年初针对购房资格的严格审核，以及2021年2月，深圳发布二手住宅成交参考价影响。2021年深圳住宅成交量腰斩，价格也明显回落。

以对市场相对敏感的二手住宅数据为例。据国家统计局1月15日数据，过去的2021年12月，深圳二手住宅价格环比指数为99.6，跌0.4%；同比涨0.6%，价格指数为100.6。

值得留意的是，深圳二手住宅价格已连续8个月环比下跌，在此前的10月、11月跌幅收窄后，再次下探至0.4%；同比方面，价格涨幅已经连续10个月回落。

纵观全年，在2021年2月，深圳官方发布二手住宅成交参考价后，深圳二手住宅价格平稳回落。

另外，据机构统计披露，2021年下半年与上半年房价对比，香蜜湖二手住宅成交价跌17%，而南头、福永、翻身、南油、坂田跌幅均在10%以上。

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二手住宅成交量方面，回看全年，2021年1月份延续了2020年的市场热度，成交超7000套；2月份则受传统节假日春节影响，成交4166套；而3月开春后，成交量反弹，再次逼近7000套。对此，有业内分析认为，3月成交量激增，其中不乏2月发布官方发布二手住宅成交参考价影响，买家抢闸过户。

随后的4至10月，成交量连续7个月下挫，11月微幅反弹到2200套以上，然在12月再降至2076套，企稳2000套以上。

受二手市场传导，一手住宅市场行情趋同。其中，4月至6月，连续三个月成交量下行，随后的5个月则徘徊在3300套至5900套之间，且数据起伏明显。除了8月、11月集中备案在5600套以上外，新房市场整体表现低迷，下半年陆续打折促销。其中，此前红极一时的华润城润玺二期，目前也启动了全民营销活动。

而从价格来看，一手住宅价格在10月、12月环比出现0.1-0.2个百分点的回落。

观察：住宅库存一度告急

实际上，一手住宅成交量低迷，与入市楼盘的数量、楼盘关注度不无关系。整体来看，2021年深圳新房住宅供应量“前低后高”。1-6月平均每月供应仅2300套，平均每月成交则达到了4300套。

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2021年春节后，住宅新盘入市节奏放慢。在2021全年计划供应6万套的前提下，上半年新增可售住宅不足1.5万套。与此同时，网红盘供应更是改为每隔一个月供应一个——

3月光明宏发万悦山一期开盘；

5月宝安兴围华府开盘；

7月光明星河天地三期开盘；

直到9月，深圳楼市一口气供应7个网红盘，而此时，市场已然降温。

数据显示，2021年上半年的成交住宅2.6万套，而新增预售房源则不足1.5万套，致使可售住宅库存一度告急，可售住宅从1月份的约2.7万套，降至1.8万套。其中，3月供应仅920套，而3月对应的成交量则超过5300套。

供应紧张情况持续到8月，彼时可售住宅仅约1.6万套。

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上半年库存去化快，加上供应滞后，致使一手住宅去化周期持续缩短。据美联物业统计，2021年前8个月，一手住宅去化周期从6.8个月降至3.4个月。4月-8月更是持续徘徊在4个月上下。也就是说，按彼时市场消化速度，仅用4个月就能将深圳新房住宅卖完。

随后，一手住宅入市房源增加。9月供应达到1.2万套，11月破万套。不过，此时市场观察情绪已浓，新房成交量直转急下，深圳楼市再现折扣卖房。

观点：2022年供应量保持高位

2022年市场走势如何，是否持续低迷？对此美联物业认为，未来一年，一手住宅入市量将保持高位，一、二手成交量上升。

美联物业表示：

2021年，深圳坚持“房住不炒”定位，缓解住房供给压力，颁布了增加居住相关文件若干，因此预计2022年，开发商推盘的速度仍将维持在高位水平，而随着土地出让方式的变化，更多限价房入市销售，新房房价稳定，预计2022年新房市场将延续量微涨价趋稳的趋势。据美联物业全国研究中心监测，2022年全市144个项目有潜在的入市意愿，且入市项目仍集中在原关外地区。

二手住宅方面，二手房成交参考价政策出台以来，威力巨大，去年二手住宅成交量7个月连跌，直到年底稍微回暖。春节假期结束后，恰逢二手房参考价政策满周年，经过一年的调整期，预计二手住宅市场在一季度后逐渐复苏，但整体还是难以恢复之前的火热行情，将保持平稳发展，因此预计2022年全市二手住宅成交量将有所回升。2022年，二手房价方面，预计继续实行二手房参考价政策，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

深圳知名地产评论人朱文策则表示，这一年的深圳楼市数据表明，二手住宅成交参考价对于市场的影响，远远超过历史上任何一次调控。他认为，这主要折射出深圳的房价已经很贵了，买家不通过贷款几乎买不起，所以，居民需要花上很长一段时间积累储蓄，才能负担得起住房。

不过，他强调，随着买家的积蓄慢慢增强，市场也会逐渐稳定下来。假定住房参考价是合理价，那么当真实成交价调整到住房参考价的大致区间范围时，成交量就会复苏。在历史上，类似住房参考价的政策也不是第一次，比如最早推的住房评估价过户、三价合一，在性质上都是一样的。

（文章来源：南方Plus）