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房地产行业第45周周报：10月按揭投放加速；房企融资端改善带动板块估值修复

时间：2021-11-16 10:29:09 来源：中银国际证券 发布者：DN032

10月按揭投放加速；房企融资端改善带动板块估值修复核心观点

本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。本周47 个城市新房成交套数为4.5 万套，环比下降3.1%，同比下降23.4%；18 个大中城市新房成交套数为3.1 万套，环比上升9.6%，同比下降9.7%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-10.6%、+1.4%、+72.4%，同比分别变动+2.2%、-21.1%、+9.4%。16 个城市二手房成交套数为1.0 万套，环比下降1.1%，同比下降43.1%；12 大中城市二手房成交套数为0.9 万套，环比下降1.4%，同比下降42.8%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+2.3%、-2.0%、-6.9%，同比增速分别为-43.6%、-41.6%、-44.6%。

新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所下降。15 个城市新房库存套数为102.0 万套，环比上升0.8 万套，去化周期为12.1 个月，环比下降0.1 个月；8 个大中城市新房库存套数为56.1 万套，环比上升0.8 万套，去化周期为9.0 个月，环比下降0.1 个月；一线城市新房库存量26.3 万套，环比上升0.6 万套，去化周期8.1 个月，环比上升0.2 个月，二线城市新房库存量20.7 万套，环比上升0.2 万套，去化周期为10.8 个月，环比下降0.2 个月。三线城市新房库存套数为9.1 万套，环比无明显变化，去化周期8.4 个月，环比下降0.9 个月。

整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为157 宗，环比下降9.2%，同比下降30.2%；成交土地规划建筑面积为1206 万平方米，环比下降10.4%，同比下降36.2%；成交土地总价为447 亿元，环比上升51.6%，同比下降11.8%；成交土地楼面均价为3708 元/平方米，环比上升69.3%，同比上升38.2%；百城成交土地溢价率为1.00%，环比下降1.0%，同比下降95.1%。

投资建议

融资端，一方面，交易商协会举办房企代表座谈会，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。本周多家央企开发商发布发行票据融资公告，保利发展拟发行20 亿元中期票据，招商蛇口拟在银行间市场注册发行30 亿中期票据。我们认为，这意味着优质房企债券融资窗口有所恢复放开，以缓解房企现阶段的资金压力。另一方面，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门建议对“三道红线”相关指标予以调整。

我们认为，近期部分流动性出现问题的房企手中部分存量项目亟待并购出清，但此前其余多数房企因担忧“三道红线”被突破，项目并购不畅。此次“三道红线”细则若做出调整，将缓解这方面的担忧。销售端，本周央行首次公布月度个人房贷数据，此举也增强了市场的信心，可以看出按揭贷款投放在有序地加速发放中。截至10 月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7 万亿元，当月增加3481 亿元，较9月多增1013 亿元。

整体而言，我们此前对房地产信贷投放有望加速、随着开发贷合理需求满足及销售回款改善，房企资金紧张有望得到缓解的判断被逐步印证，带动本周地产板块上涨8.5%。但我们认为目前仅是估值修复，当前政策仍为解决行业核心矛盾，若后续有进一步利好，板块将迎来更多机会。我们建议关注：1)开发板块：金地集团、保利地产、万科A、龙湖集团、华润置地。2)物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

（文章来源：中银国际证券）

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